Investissement locatif : les étapes d'un premier achat pour louer

La banque regarde d'abord votre taux d'endettement, c'est-à-dire la part de vos revenus qui part en remboursements. Vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent en principe pas dépasser 35 % de vos revenus (Service-Public, fiche F16123). La durée du prêt est en principe limitée à 25 ans. Chaque banque compte les loyers attendus à sa façon : demandez-lui sa méthode.

Pour avoir un ordre de grandeur avant le rendez‑vous, la capacité d'emprunt calcule ce que vous pouvez emprunter. Si vous n'avez pas d'épargne à apporter, lisez investir sans apport.

Commencez par le marché local, conseille l'ANIL : les prix de vente, les loyers pratiqués et la demande pour le type de bien visé. Un studio près d'une université n'attire pas les mêmes locataires qu'un trois-pièces dans une ville moyenne bien desservie. Une maison en périphérie vise encore d'autres familles.

Regardez de près le DPE, le diagnostic de performance énergétique. C'est l'étiquette de A à G qui mesure la consommation d'énergie du logement. En France métropolitaine, un logement classé G n'est plus décent depuis le 1er janvier 2025 : vous ne pouvez plus signer de nouveau bail. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, et ceux classés E le 1er janvier 2034 (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).

En copropriété, lisez le règlement, les comptes rendus des dernières assemblées générales et le montant des charges. Les travaux déjà votés ou à venir pèsent sur votre rentabilité.

La rentabilité brute compare les loyers d'une année au coût total de l'achat. La rentabilité nette retire d'abord les charges et la taxe foncière, puis l'impôt.

Exemple. Un deux-pièces coûte 130 000 €, frais et petits travaux compris. Il se loue 700 € par mois hors charges, soit 8 400 € par an. La rentabilité brute est donc de 6,5 %. Les charges non refacturables, la taxe foncière et l'assurance coûtent 1 600 € par an. La rentabilité nette de charges tombe alors à environ 5,2 %, avant impôt et avant crédit.

Le calcul de rentabilité locative fait ce calcul pour votre bien. Le simulateur d'investissement locatif suit en plus le crédit, l'impôt et ce qui vous reste chaque année, une fois tout payé.

Ce choix change la durée du bail, le travail de gestion et l'impôt. Les dispositifs qui réduisent l'impôt, en vide ou en meublé, sont comparés dans la défiscalisation immobilière.

Quelques mots pour lire ce tableau :

• l'abattement est la part des loyers retirée d'office avant le calcul de l'impôt ;
• les régimes « micro » sont les régimes simples : vous ne déduisez pas vos dépenses réelles ;
• au régime réel, vous déduisez vos vraies dépenses ;
• un déficit apparaît quand vos dépenses dépassent vos loyers ;
• l'amortissement consiste à déduire chaque année une partie du prix du bien et des meubles.

Sources : Service-Public, fiches F1991 et F32744. Le comparatif détaillé se trouve dans location nue ou meublée.

Certains dispositifs fiscaux sont ouverts aux achats récents. Chacun impose des plafonds de loyer et de ressources du locataire (Service-Public, fiche F35782) :

• Relance logement, dit Jeanbrun : jusqu'au 31 décembre 2028, vous déduisez de vos revenus fonciers une part du prix du logement chaque année (un amortissement). Il faut un logement dans un immeuble collectif, neuf ou ancien avec gros travaux, loué vide pendant 9 ans.
• Loc'Avantages et Denormandie : ouverts jusqu'au 31 décembre 2027.
• Pinel : il n'est plus possible depuis le 1er janvier 2025.

Avant de louer, vous devez notamment :

1. louer un logement décent, avec son dossier de diagnostics : DPE, électricité, gaz, plomb, état des risques selon le cas (voir les diagnostics obligatoires pour louer) ;
2. signer un bail conforme, faire un état des lieux et respecter les règles du dépôt de garantie ;
3. déclarer les loyers chaque année et suivre les échéances : révision du loyer, régularisation des charges, assurance.

Si vous gérez vous-même, l'ANIL rappelle qu'il faut suivre l'évolution des règles entre propriétaires et locataires. L'ADIL de votre département, l'agence départementale d'information sur le logement, peut vous conseiller gratuitement.

• Achat à plusieurs. Vous pouvez acheter en indivision, c'est-à-dire ensemble en direct, ou créer une société civile immobilière (SCI). Le choix change les règles de décision et de transmission : voyez les avantages et inconvénients d'une SCI. La page SCI à l'IR ou à l'IS compare les deux façons d'imposer une SCI.
• Achat sur plan. L'ANIL rappelle qu'un retard de livraison est possible. Vous paierez alors le crédit avant de toucher le premier loyer.
• Achat loin de chez soi. La distance complique les visites et les travaux. Prévoyez de confier la gestion à une agence, et comptez son coût.
• Location saisonnière. Les meublés de tourisme suivent d'autres règles : déclaration en mairie et fiscalité propre.

Pour votre situation fiscale personnelle, surtout si vous possédez déjà plusieurs biens, demandez l'avis d'un conseiller fiscal ou d'un expert-comptable. I Love Immo n'en est pas un.

À lire aussi : investir en EHPAD, résidence étudiante ou senior, investir en nue-propriété : fonctionnement, investir dans le neuf ou l'ancien, investir en colocation et le crowdfunding immobilier.

• Le prix d'achat et le loyer font la rentabilité ; l'avantage fiscal ne vient qu'après.
• Vos mensualités, assurance comprise, ne doivent en principe pas dépasser 35 % de vos revenus.
• Vérifiez le DPE : en métropole, G n'est plus louable, F ne le sera plus en 2028, E en 2034.
• Location vide ou meublée : le choix détermine le bail, la gestion et l'impôt.
• Gardez une réserve pour les mois sans locataire, les impayés et les travaux.