Frais de notaire dans l'ancien ou dans le neuf : pourquoi l'écart est si grand

Parce que trois taxes s'additionnent. Le département prend au plus 4,50 %, ou 5 % s'il a voté la hausse permise par la loi de finances pour 2025. La commune prend 1,20 %. L'État ajoute des frais de collecte de 2,37 % de la part du département.

Exemple : Hélène achète une maison ancienne 250 000 € dans un département à 5 %. Elle paie environ :

Ces montants sont un calcul d'illustration. Seul le notaire donne le chiffre exact de votre achat.

Parce que la vente d'un logement neuf par un professionnel est soumise à la TVA. En échange, la loi remplace les droits de mutation par une taxe réduite à 0,70 %. S'y ajoutent 2,14 % de frais de collecte (article 1594 F quinquies du code général des impôts). Cela fait environ 0,71 % du prix.

Exemple : pour le même prix de 250 000 €, dans un logement neuf, Hélène paierait environ 1 787 € de taxe, 2 874 € d'émoluments et 250 € de contribution. Le total avant débours est d'environ 4 911 €, soit 2 % du prix.

Attention à la comparaison. Le prix d'un logement neuf contient déjà 20 % de TVA. Vous ne payez pas moins d'impôt : vous le payez dans le prix plutôt que chez le notaire.

Pour les frais, un logement est neuf s'il remplit deux conditions :

1. il est achevé depuis moins de cinq ans ;
2. il est vendu par un professionnel soumis à la TVA, par exemple un promoteur.

Un achat sur plan, appelé VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), entre dans ce cas. Les étapes de ce type d'achat sont expliquées dans acheter en VEFA.

À l'inverse, un logement récent revendu par un particulier est taxé comme de l'ancien. Le particulier ne facture pas de TVA, donc le taux réduit ne joue pas.

La loi de finances pour 2025 a permis à chaque département de porter sa part de 4,50 % à 5 %. Cette hausse vaut pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. La grande majorité l'a votée ; le taux de chaque département est donné dans les droits de mutation par département.

La hausse ne s'applique pas au primo-accédant. C'est la personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans avant l'achat. Elle doit aussi acheter le logement pour en faire sa résidence principale. Elle garde alors le taux de 4,50 % au plus.

Exemple : Karim est locataire depuis cinq ans et possède un studio qu'il loue. Il achète un appartement ancien pour y vivre. Il est primo-accédant, car le studio n'a jamais été sa résidence principale. Sur 250 000 €, il économise environ 1 280 € par rapport au taux de 5 %.

Il n'existe pas de « frais de notaire réduits » pour tous les primo-accédants. L'exception porte seulement sur la hausse temporaire.

Achat en couple. Si vous achetez en indivision, chacun profite de l'exception pour sa part s'il remplit lui-même les conditions. Un couple marié sous le régime de la communauté doit, en principe, la remplir à deux.

Outre-mer. Le barème des émoluments est plus élevé dans les départements d'outre-mer. La TVA y est de 8,5 %, ou nulle en Guyane et à Mayotte.

Meubles vendus avec le logement. Les droits ne portent pas sur le mobilier listé dans l'acte avec une valeur réaliste.

Terrain, garage ou parking. Ces achats suivent des règles proches de l'ancien, avec quelques exceptions. Elles sont détaillées dans les frais de notaire d'un terrain.

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• Dans l'ancien, comptez le plus souvent 7 à 8 % du prix ; dans le neuf vendu avec TVA, 2 à 3 %.
• L'écart vient des taxes, pas de la rémunération du notaire, qui suit le même barème partout.
• Le neuf, pour le notaire, c'est un logement de moins de cinq ans vendu par un professionnel avec TVA.
• La hausse à 5 % vaut jusqu'au 31 mars 2028, sauf pour le primo-accédant qui achète sa résidence principale.
• Pour votre cas précis, demandez au notaire un état prévisionnel écrit et estimez d'abord la somme avec notre calcul des frais de notaire.