Les différences en un coup d'œil
| Neuf | Ancien | |
|---|---|---|
| Frais de notaire | Réduits (le prix comprend la TVA) | Plus élevés (droits de mutation) |
| Prêt à taux zéro | Possible partout, pour la résidence principale | Seulement en zone B2 ou C, avec au moins 25 % de travaux |
| Disponibilité | À la fin du chantier si vous achetez sur plan | Le jour de l'acte, quelques mois après la promesse |
| Garanties | Parfait achèvement, biennale, décennale | Aucune garantie du constructeur après 10 ans |
| Diagnostics | Peu de diagnostics (pas d'amiante ni de plomb) | Dossier complet : DPE, électricité, gaz, amiante… |
| Négociation | Limitée | Plus fréquente |
| Travaux à prévoir | Aucun au début | Souvent, selon l'âge et le DPE |
Les écarts de frais de notaire sont détaillés dans frais de notaire dans le neuf et l'ancien. Pour un chiffrage, utilisez notre simulateur de frais de notaire.
Le prêt à taux zéro : ce qui a changé en 2025
Le PTZ est un prêt sans intérêts, accordé sous conditions de ressources, pour acheter sa future résidence principale. Il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans qui précèdent.
Depuis les offres de prêt émises en avril 2025, le PTZ finance un logement neuf dans toutes les communes, maisons comprises. Avant, il était limité aux appartements des zones les plus chères. Dans l'ancien, il reste réservé aux communes des zones B2 et C, avec des travaux d'au moins 25 % du coût total.
Exemple. Claire, 34 ans, achète un T3 neuf à 240 000 € à Angers. Elle n'a jamais été propriétaire et ses revenus entrent dans les plafonds. Elle peut demander un PTZ en complément de son prêt principal. Le même appartement ancien, sans travaux, n'y ouvrirait pas droit. Testez votre cas avec l'outil prêt à taux zéro.
Les garanties : l'atout principal du neuf
Dans le neuf, trois garanties vous protègent après la remise des clés :
- la garantie de parfait achèvement, un an, pour tous les défauts signalés ;
- la garantie biennale, deux ans, pour les équipements qu'on peut démonter (volets, robinets, radiateurs) ;
- la garantie décennale, dix ans, pour les défauts graves qui touchent la solidité ou rendent le logement inhabitable.
Elles sont expliquées dans les garanties après travaux. Dans l'ancien, vous achetez le bien dans l'état. Le plus souvent, l'acte exclut la garantie des vices cachés, sauf si le vendeur particulier les connaissait.
Si vous achetez sur plan, vous payez au fur et à mesure du chantier, dans des plafonds fixés par la loi : 35 % aux fondations, 70 % hors d'eau, 95 % à l'achèvement. Tout est détaillé dans acheter en VEFA.
Dans l'ancien : ce que vous gagnez et ce qu'il faut vérifier
L'ancien offre souvent plus de surface pour le même budget, un emplacement central et un quartier déjà connu. Vous pouvez visiter le vrai logement, pas une maquette.
En contrepartie, lisez avec soin le dossier de diagnostics du vendeur. Le DPE, c'est-à-dire le diagnostic de performance énergétique, compte beaucoup. Un logement classé F ou G devra être rénové avant d'être loué, selon un calendrier fixé par la loi. Notre article acheter une maison à rénover donne la méthode.
En copropriété, demandez les procès-verbaux d'assemblée et le montant des travaux votés. Un ravalement à venir peut changer le budget.
Les cas particuliers
- Acheter pour louer. La réduction d'impôt Pinel a pris fin en 2024. Voir la fin du Pinel et le statut du bailleur privé.
- Un logement récent revendu. S'il a moins de dix ans, la garantie décennale passe au nouvel acheteur. Demandez l'attestation d'assurance dommages-ouvrage.
- La taxe foncière. Certaines constructions neuves en sont exonérées deux ans. Voir l'exonération des constructions neuves.
- Faire construire sa maison. C'est un autre contrat : voir le contrat de construction de maison individuelle.
Ce qu'il faut retenir
- Le neuf coûte plus cher au mètre carré, mais les frais de notaire sont réduits.
- Depuis avril 2025, le PTZ finance le neuf dans toute la France.
- Dans l'ancien, le PTZ exige une commune en zone B2 ou C et des travaux.
- Le neuf est couvert dix ans par la garantie décennale.
- Dans l'ancien, le DPE et les travaux de copropriété pèsent sur le vrai coût.
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Calcul des frais de notaire 2026 : ancien et neuf
Le montant exact des taxes de votre département, les émoluments et le total, en euros et en pourcentage du prix.
Questions fréquentes
Un logement de 3 ans est‑il encore considéré comme neuf ?
Pour le prêt à taux zéro, un logement est neuf s'il est achevé depuis moins de 5 ans et n'a jamais été habité. S'il a déjà été occupé, c'est un logement ancien pour le PTZ, même récent. Les garanties du constructeur, elles, continuent de courir jusqu'à leur terme.
Peut‑on négocier le prix dans le neuf ?
Moins souvent que dans l'ancien, car le promoteur affiche une grille de prix. En fin de programme, il reste parfois une marge, ou des gestes comme une place de parking ou des frais pris en charge. Demandez-le par écrit.
Le neuf a‑t‑il forcément un meilleur DPE ?
En pratique oui, car les règles de construction actuelles imposent une forte performance énergétique. Mais un logement ancien bien rénové peut aussi être bien classé. Comparez les étiquettes, pas seulement l'âge.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Sources vérifiées le 18 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
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