Acheter en VEFA (sur plan) : les étapes, les paiements et la livraison

Il est écrit, et il comporte des mentions obligatoires. Leur absence peut entraîner l'annulation du contrat. On y trouve notamment :

• l'adresse, la surface habitable approximative et le nombre de pièces ;
• la place du logement dans l'immeuble : bâtiment, étage, numéro de lot ;
• la nature et la qualité des matériaux, dans une note technique ;
• le prix prévisionnel et ses conditions de révision ;
• la date prévue pour l'acte de vente ;
• les prêts envisagés et la condition d'obtention du prêt ;
• le montant du dépôt de garantie et ses conditions de remboursement.

Le dépôt de garantie est une somme versée pour réserver. Il est placé sur un compte spécial à votre nom, ou chez un notaire. Son montant est plafonné.

Vous avez ensuite 10 jours pour vous rétracter, sans frais. Le délai part du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, ou de la remise du contrat en main propre.

Le dépôt vous est aussi rendu dans plusieurs cas. C'est le cas si votre prêt est refusé ou si le prix final dépasse de plus de 5 % le prix prévu. C'est le cas, enfin, si un équipement annoncé n'est pas réalisé. Le remboursement doit intervenir dans les 3 mois suivant votre demande.

Vous payez au fil du chantier, par appels de fonds. Le promoteur vous les envoie à chaque étape franchie. La loi fixe des plafonds cumulés :

Un appel de fonds doit correspondre à l'avancement réel. Le promoteur ne peut pas demander le paiement d'une étape non réalisée.

Pour situer les frais de l'achat, le calcul des frais de notaire donne un ordre de grandeur. Selon Service-Public.fr, ils représentent en général 2 à 3 % du prix en VEFA, contre 7 à 8 % dans l'ancien.

La garantie financière d'achèvement, ou GFA. Le promoteur doit la fournir. Elle est donnée par une banque, un assureur ou une société de caution. Si le promoteur ne peut pas terminer, elle finance la fin des travaux. Le contrat peut aussi prévoir une garantie de remboursement des sommes versées si la vente est annulée faute d'achèvement.

Cette garantie prend fin quand l'immeuble est achevé. Vérifiez son nom et celui du garant dans le contrat de réservation.

La livraison, c'est la remise des clés. C'est le moment de vérifier que le logement correspond au contrat : surface, pièces, équipements, matériaux.

Concrètement, le jour de la livraison :

1. apportez les plans, la notice descriptive et l'acte de vente ;
2. vérifiez pièce par pièce, et testez les équipements ;
3. notez chaque défaut sur le procès-verbal de livraison, sous forme de réserves ;
4. en cas de réserves, consignez les 5 % restants au lieu de les payer.

À défaut d'accord avec le promoteur, la consignation se fait à la Caisse des dépôts, par un service en ligne. La façon de rédiger des réserves est détaillée dans notre article sur la réception des travaux et les réserves.

Après la livraison, les garanties des constructeurs s'appliquent : parfait achèvement, bon fonctionnement et garantie décennale. Elles sont expliquées dans les garanties de parfait achèvement et biennale.

• Un terrain à acheter d'abord. Si vous achetez un terrain pour faire construire, d'autres vérifications s'imposent : voir acheter un terrain.
• Une maison en VEFA. Les règles sont les mêmes. Si vous faites construire sur votre propre terrain, c'est en revanche un contrat de construction de maison individuelle, avec ses propres règles.
• Des travaux faits par vous. Le contrat de réservation peut lister des travaux que vous ferez vous-même après la livraison, par exemple la cuisine ou les revêtements de sol. Vous en assumez alors le coût et la responsabilité.
• Un investissement locatif. Le promoteur doit vous informer des risques économiques, par exemple d'un montage de défiscalisation. Faites vérifier le projet par un conseiller fiscal indépendant.
• Le DPE du neuf. Il est remis au plus tard à la livraison. Voir le DPE d'un logement neuf.
• Un litige. Retard, logement non conforme, surface plus petite : un avocat est recommandé. I Love Immo n'est ni notaire ni avocat.

Gardez tous les documents du chantier : contrat, appels de fonds, procès-verbal de livraison, attestations d'assurance. Ils vous serviront pour les garanties et pour la revente.

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• La VEFA est l'achat d'un logement sur plan, payé par étapes au rythme du chantier.
• Le dépôt de garantie est plafonné à 5 % ou 2 % du prix selon le délai jusqu'à l'acte.
• Vous avez 10 jours pour vous rétracter après la réservation.
• Les paiements cumulés ne dépassent pas 35 %, 70 % puis 95 % du prix aux étapes clés.
• À la livraison, notez vos réserves et consignez les 5 % restants si besoin.