À quoi sert l'état descriptif de division ?
Il sert à identifier chaque lot sans erreur possible. Le service de la publicité foncière, qui tient le fichier des propriétés, s'en sert pour savoir qui possède quoi. Chaque vente, donation ou hypothèque vise un numéro de lot.
Le texte qui le régit impose trois choses : identifier l'immeuble, le diviser en lots, et donner un numéro à chaque lot. Une fois publié, ce numéro est définitif.
On l'appelle souvent « EDD ». Il ne doit pas être confondu avec le règlement de copropriété.
| Document | Ce qu'il fait |
|---|---|
| État descriptif de division | Il identifie et numérote les lots, et donne leur quote-part de parties communes |
| Règlement de copropriété | Il fixe les règles : usage des lots, charges, fonctionnement de la copropriété |
| Acte d'achat | Il prouve que vous êtes propriétaire de tels lots |
Les deux premiers sont souvent réunis dans un même acte. L'état descriptif peut aussi être un acte distinct, annexé au règlement.
Où trouver l'état descriptif de division ?
Aux mêmes endroits que le règlement de copropriété :
- dans les annexes de votre acte d'achat ;
- sur l'espace en ligne du syndic, ou par une demande écrite au syndic ;
- au service de la publicité foncière du lieu de l'immeuble, sur formulaire, pour 30 €.
Gardez-en une copie avec vos autres documents. Vous en aurez besoin pour vendre, faire des travaux ou contester une répartition.
Quand et comment le modifier ?
L'état descriptif doit suivre la réalité des lots. Il faut le modifier dans plusieurs cas.
| Situation | Ce qu'il faut |
|---|---|
| Vous réunissez deux lots en un (deux studios en un appartement) | Un acte modificatif de notaire, publié |
| Vous divisez un lot en deux | Un acte modificatif, et souvent un vote de l'assemblée si les parties communes ou les charges changent |
| La copropriété vend une partie commune (un couloir, des combles) | Un vote de l'assemblée, puis un acte créant un nouveau lot ou l'ajoutant à un lot |
| Une erreur matérielle (étage, nature du lot) | Un acte rectificatif de notaire, souvent après un vote de l'assemblée |
La modification se fait toujours par un acte de notaire, publié au service de la publicité foncière. Un géomètre-expert intervient souvent pour mesurer et décrire les nouveaux lots.
Il n'existe pas de tarif fixé par les textes. Le coût dépend des honoraires du géomètre, du notaire et des frais de publication. Demandez des devis avant le vote de l'assemblée.
Exemple. M. Lefèvre possède les lots 21 et 22, deux studios voisins. Il veut en faire un seul appartement. Il fait établir un nouveau descriptif par un géomètre. Le notaire publie l'acte qui remplace les lots 21 et 22 par un lot 85. Comme il perce un mur porteur, il obtient aussi l'accord de l'assemblée, comme le prévoit l'autorisation de travaux privatifs.
Les cas particuliers
- Division en volumes. Dans certains grands ensembles (galerie commerciale, parking public, logements), l'immeuble est découpé en volumes. Le descriptif décrit alors des volumes en trois dimensions. Ce n'est pas une copropriété si une organisation distincte, souvent une association syndicale, gère les éléments communs.
- Plusieurs bâtiments sur un sol commun. Un seul état descriptif doit être établi pour l'ensemble, même si chaque bâtiment a sa propre organisation.
- Maisons sur un terrain commun. Le descriptif numérote les maisons et les jardins à usage privatif. Voyez la copropriété horizontale.
- Un parking ou une cave vendus seuls. Ils ont leur propre numéro de lot. Voyez les règles du garage et du parking en copropriété.
I Love Immo n'est ni notaire ni géomètre : nous ne rédigeons pas d'état descriptif de division.
Ce qu'il faut retenir
- L'état descriptif de division numérote et décrit chaque lot de l'immeuble.
- Il donne la quote-part de parties communes de chaque lot, en tantièmes.
- Il sert à la publicité foncière ; le règlement de copropriété, lui, fixe les règles.
- Réunir, diviser ou créer un lot exige un acte de notaire publié, parfois après un vote de l'assemblée.
- Vous le trouvez avec votre acte d'achat, chez le syndic ou au service de la publicité foncière.
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Questions fréquentes
L'état descriptif de division vaut‑il titre de propriété ?
Non. Il identifie les lots pour la publicité foncière. Votre titre de propriété est votre acte d'achat, de donation ou de partage. Le règlement de copropriété, lui, fixe les droits et les obligations.
Puis‑je réunir deux lots que je possède en un seul ?
Oui, mais il faut modifier l'état descriptif de division par un acte de notaire publié. Si la réunion touche aux parties communes, l'accord de l'assemblée est aussi nécessaire.
Un état descriptif peut‑il exister sans copropriété ?
Oui. Il peut figurer dans tout acte qui divise un immeuble en lots, par exemple une division en volumes ou un cahier des charges. Il ne crée pas à lui seul une copropriété.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Sources officielles (4)vérifiées le 18 octobre 2026
- Article 71-1 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 (contenu de l'état descriptif de division), en vigueur depuis le 1er janvier 2013Légifrance
- Article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (règlement incluant ou non l'état descriptif de division)Légifrance
- Règlement de copropriétéService-Public.fr
- Comment se procurer la copie d'un règlement de copropriété ?Service-Public.fr
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Comment lire votre état descriptif ?
Il prend souvent la forme d'un tableau. Chaque ligne décrit un lot.
Exemple de ligne :
Lisez-le ainsi :
Les quotes-parts s'expriment en tantièmes. Leur calcul est expliqué dans les tantièmes de copropriété.