Copropriété horizontale : quand des maisons forment une copropriété

Le règlement de copropriété le précise, lot par lot. Le plus souvent :

Le cas du jardin est important. Le plus souvent, ce n'est pas votre terrain : c'est une partie commune dont vous avez l'usage exclusif. On parle de droit de jouissance privative. Vous pouvez en profiter, mais pas y construire librement. Les règles sont détaillées dans la jouissance privative des parties communes.

Pour lire votre propre situation, ouvrez le règlement de copropriété et son état descriptif de division.

Comme toute copropriété. Il faut :

• un syndic, professionnel ou bénévole, souvent l'un des propriétaires ;
• une assemblée générale au moins une fois par an, qui vote le budget et les travaux communs ;
• un budget pour l'allée, l'éclairage, le portail ou l'assurance des parties communes ;
• une répartition des charges selon le règlement.

Avec peu de lots, des règles allégées existent. Elles sont présentées dans la petite copropriété.

Travaux sur votre maison. Si le gros œuvre ou la façade sont des parties communes, une extension, une véranda ou un changement de couleur demandent l'accord de l'assemblée. C'est aussi le cas pour un abri de jardin sur une partie commune. Sans cet accord, la copropriété peut exiger la remise en état.

Assurance. Chaque propriétaire assure sa maison. Les parties communes doivent aussi être couvertes. Voyez l'assurance de l'immeuble en copropriété pour savoir qui assure quoi.

Oui, mais c'est une décision lourde. Deux voies existent en pratique.

1. Remplacer la copropriété par une autre organisation. La loi le permet si une organisation dotée de la personnalité juridique gère les éléments communs. Souvent, c'est une association syndicale libre. Pour une copropriété existante, cette convention doit être votée à l'unanimité de tous les copropriétaires.
2. Diviser le terrain en parcelles. Chaque maison obtient sa propre parcelle, après un passage chez le géomètre et le notaire. L'allée commune peut rester en indivision ou être confiée à une association. Une autorisation d'urbanisme peut être nécessaire.

La différence entre copropriété et association syndicale est expliquée dans ASL, AFUL et copropriété.

Ces deux voies touchent à vos droits de propriété et ont un coût. Faites‑vous conseiller par un notaire et, pour les limites, par un géomètre-expert.

• Deux lots seulement. La copropriété existe dès deux lots. Avec deux maisons, l'assemblée se réduit aux deux propriétaires, et l'un peut être syndic.
• Un lotissement. Un lotissement a des parcelles divisées et, souvent, une association syndicale pour les voies. Ce n'est pas une copropriété horizontale, sauf si le terrain est resté commun.
• Vente de votre maison. Comme pour un appartement, le syndic fournit un état daté et l'acheteur reçoit le règlement.
• Bornage. Les limites des jardins à usage privatif ne se bornent pas comme des parcelles. Un géomètre peut toutefois les matérialiser selon le règlement.

• Des maisons sur un terrain commun forment une copropriété horizontale, soumise à la loi de 1965.
• Votre jardin est souvent une partie commune à usage privatif, pas votre terrain.
• Il faut un syndic, une assemblée et un budget, avec des règles allégées pour les petites copropriétés.
• Les travaux qui touchent le gros œuvre, la façade ou le jardin peuvent exiger l'accord de l'assemblée.
• Sortir de la copropriété suppose l'unanimité ou une division du terrain, avec un notaire.