Tantièmes de copropriété : ce qu'ils représentent, comment ils sont calculés et quand les modifier

Pour le vote, une limite existe : un copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix voit son nombre de voix réduit à celui des autres réunis. Les majorités sont détaillées dans notre article sur les votes en assemblée.

Ce sont deux grilles distinctes, à ne pas confondre.

• Les tantièmes de copropriété mesurent votre part de propriété des parties communes. Ils fixent vos voix.
• Les tantièmes de charges mesurent votre part dans chaque catégorie de dépenses : charges générales, ascenseur, chauffage, bâtiment.

Les tantièmes de charges générales suivent souvent les tantièmes de copropriété. Ceux de l'ascenseur ou du chauffage suivent une autre logique : l'utilité pour le lot. Un appartement peut donc avoir 85/1 000 de parties communes et 120/1 000 de charges d'ascenseur. La répartition des dépenses est expliquée dans notre article sur les charges de copropriété.

Ils sont fixés au moment de la mise en copropriété, en général par un géomètre-expert. La loi retient trois critères :

• la superficie de la partie privative ;
• la consistance, c'est-à-dire la nature du lot : logement, commerce, cave, parking ;
• la situation : étage, vue, ensoleillement, orientation.

L'usage que vous faites du lot n'entre pas en compte. Les parties peuvent toutefois choisir une autre méthode, par exemple la valeur des lots au moment de la mise en copropriété.

Exemple simplifié : un petit immeuble compte trois lots. Le géomètre part des surfaces, puis applique des coefficients selon l'étage et la nature du lot.

Chaque lot reçoit sa surface pondérée divisée par le total, multipliée par 1 000. Ces coefficients sont un exemple : chaque géomètre justifie les siens. Le règlement de copropriété doit indiquer les éléments retenus et la méthode utilisée.

C'est possible, mais rare et encadré.

Avec l'accord de tous. La règle générale est l'unanimité. Les étapes sont les suivantes :

1. Un géomètre-expert ou un notaire prépare un projet précis de nouvelle répartition.
2. Le projet est inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
3. Tous les copropriétaires votent pour, sans exception.
4. Un notaire rédige l'acte modificatif du règlement et de l'état descriptif de division.
5. L'acte est publié au service de la publicité foncière.

À la double majorité, dans trois cas. La double majorité de l'article 26 demande la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Elle suffit pour :

• une surélévation de l'immeuble ;
• la division de la copropriété en plusieurs copropriétés séparées ;
• la création de nouveaux lots à partir de parties communes, par exemple une ancienne loge vendue et transformée en studio.

Devant le juge. Si votre part de charges s'écarte de plus d'un quart de ce qu'elle devrait être, une action en révision est possible, dans des délais stricts. Pour cette démarche, faites‑vous conseiller par un avocat.

• La réunion de deux lots. Acheter l'appartement voisin et les réunir additionne les tantièmes. Un modificatif reste nécessaire pour créer un seul lot.
• La division d'un lot. Vos tantièmes sont partagés entre les nouveaux lots. La nouvelle répartition des charges se vote alors à la majorité simple.
• Un lot en indivision. Les indivisaires se partagent les tantièmes du lot, mais votent par un seul représentant.
• Une erreur ancienne. Une répartition contraire à la loi peut être contestée sans délai, par une action en nullité.

À lire aussi : fonds de travaux ALUR : obligation et montant, budget prévisionnel et appels de fonds et les charges d'ascenseur au rez-de-chaussée.

• Les tantièmes sont votre part des parties communes, souvent en millièmes.
• Ils se calculent selon la surface, la nature et la situation du lot, pas selon son usage.
• Ils fixent vos voix en assemblée et une grande partie de vos charges.
• Les tantièmes de charges peuvent différer, surtout pour l'ascenseur ou le chauffage.
• Les modifier demande en principe l'unanimité, un acte de notaire et sa publication.