Viager libre : vendre ou acheter un bien que l'acheteur occupe tout de suite

Si vous voulez rester chez vous, c'est le viager occupé qui vous concerne.

On part de la valeur du bien libre, sans décote d'occupation, puisque l'acheteur en profite tout de suite. On retire le bouquet. Le reste est réparti sur l'espérance de vie du vendeur, avec un taux librement choisi par les parties.

Exemple. Une maison vaut 250 000 €. Le bouquet est de 50 000 €. Il reste 200 000 € à convertir en rente. Le même bien en viager occupé partirait d'une valeur plus faible, car il faudrait d'abord retirer la valeur du droit d'habiter du vendeur.

Un « viager libre avec petit bouquet » donne donc une rente plus forte. À l'inverse, un gros bouquet réduit la rente. La méthode complète et ses limites sont détaillées dans le calcul de la rente viagère.

L'acheteur paie tout, comme un propriétaire ordinaire :

• les factures d'énergie et les charges de copropriété ;
• la taxe foncière et les autres taxes liées au bien ;
• l'entretien courant ;
• toutes les réparations, petites et grosses.

Le vendeur, lui, n'a plus aucune dépense liée au logement. Il reçoit simplement sa rente.

Pour l'acheteur, le risque principal est la durée. Si le vendeur vit longtemps, le total versé peut dépasser la valeur du bien. L'acheteur ne peut pas arrêter en remboursant un capital : il doit verser la rente jusqu'au décès (Code civil, article 1979).

Pour le vendeur, le risque est l'impayé. Il a quitté son logement et dépend des versements. Sans clause dans l'acte, il ne peut pas reprendre le bien pour des rentes impayées : il peut seulement faire saisir des biens de l'acheteur. D'où l'importance de la clause résolutoire, qui lui permet de récupérer le bien après plusieurs rentes impayées.

Concrètement, avant de signer :

1. vérifiez que l'acte contient une clause résolutoire et une clause pénale ;
2. prévoyez une indexation de la rente, par exemple sur l'indice des prix à la consommation ;
3. demandez au notaire comment la rente sera versée, et à quelle date ;
4. pour l'acheteur, vérifiez que vos revenus, loyers compris, couvrent la rente sur une longue durée.

• Deux vendeurs. Un couple peut vendre ensemble. La rente est alors réversible, versée en entier au survivant, ou réductible, diminuée au premier décès.
• Un acheteur qui veut louer. Les loyers peuvent aider à payer la rente, mais ils ne sont jamais certains. Le calcul de rentabilité locative aide à comparer loyers et charges.
• Le décès rapide du vendeur. Si le vendeur meurt de la maladie qu'il avait déjà dans les 20 jours suivant le contrat, celui-ci ne produit aucun effet.
• Les impôts du vendeur. Seule une partie de la rente est imposée, selon l'âge au premier versement. Le bouquet suit les règles de la plus-value immobilière.

Un viager libre engage les deux parties pour une durée inconnue. Demandez conseil à un notaire avant de signer. I Love Immo n'est pas notaire.

• En viager libre, l'acheteur habite ou loue le bien dès la signature.
• La rente est plus élevée qu'en viager occupé, car il n'y a pas de décote d'occupation.
• L'acheteur paie toutes les charges, les taxes et les réparations.
• L'acheteur ne peut pas se libérer en remboursant un capital : il verse la rente jusqu'au décès.
• Une clause résolutoire protège le vendeur en cas de rentes impayées.