Acheter en viager : comment ça marche, ce que vous gagnez et ce que vous risquez

C'est la première question à vous poser. Elle décide de l'usage du logement et de qui paie les charges.

Source : fiche F2762 de Service-Public, qui rappelle que l'acte de vente peut répartir les charges autrement.

Le viager occupé est le plus courant. C'est un achat pour plus tard : vous n'entrez dans les lieux qu'au décès du vendeur. L'usufruit est expliqué dans l'usufruit et la nue-propriété.

Le viager permet d'acheter sans payer tout le prix d'un coup. Ses intérêts sont surtout les suivants :

• un apport limité au bouquet, puis des paiements étalés ;
• un prix d'entrée plus bas en viager occupé, puisque vous ne profitez pas du bien tout de suite ;
• aucune banque entre vous et le vendeur pour la rente ;
• un bien qui vous appartient dès la signature, que vous pouvez revendre.

Le viager repose sur un « aléa », c'est-à-dire une incertitude : la durée de vie du vendeur. C'est la loi du contrat, et vous ne pouvez pas vous en plaindre ensuite. Les principaux risques sont les suivants :

• Payer plus que la valeur du bien. Si le vendeur vit longtemps, le total versé peut dépasser le prix d'une vente classique.
• Perdre le bouquet et les rentes déjà versées. L'acte prévoit souvent une « clause résolutoire » : si plusieurs rentes restent impayées, le vendeur peut reprendre son bien. Une « clause pénale » lui permet souvent de garder le bouquet.
• Supporter une hausse de la rente. Une clause d'indexation peut faire suivre à la rente un indice de prix publié par l'Insee.
• Financer les gros travaux d'un logement que vous n'habitez pas encore, en viager occupé.
• Une vente annulée. Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature, ses héritiers peuvent faire annuler la vente devant le tribunal. Il en va de même si vous saviez qu'il était gravement malade.

Avant de signer, faites le calcul d'un scénario défavorable : combien paierez‑vous si le vendeur vit dix ou quinze ans de plus que prévu ? Vérifiez que votre budget le supporte.

Vous payez les frais d'achat chez le notaire, comme pour toute vente. La rente, elle, est imposée chez le vendeur, pas chez vous.

Pour le vendeur, une partie seulement de la rente est imposable, selon son âge au premier versement. Le bouquet n'est pas un revenu pour lui. Le côté du vendeur, impôts compris, est expliqué dans le fonctionnement du viager.

1. Choisissez le type de viager : occupé ou libre.
2. Demandez au notaire d'expliquer le calcul de la rente et le barème utilisé.
3. Lisez les clauses : indexation, clause résolutoire, clause pénale, répartition des charges.
4. Vérifiez les diagnostics et l'état du bien, comme pour tout achat.
5. Prévoyez la suite si vous décédez avant le vendeur : vos héritiers reprendront la rente.

Pour ces choix, un notaire est indispensable, et un conseiller patrimonial peut chiffrer votre cas. I Love Immo n'est ni notaire ni conseiller : nous expliquons les règles générales.

• Deux vendeurs, un couple par exemple. La rente peut être « réversible » : elle est versée en entier au survivant. Elle peut aussi être « réductible » : elle baisse au premier décès. Vous payez donc souvent plus longtemps avec un couple.
• Un vendeur qui veut seulement rester chez lui sans rente. Ce n'est plus un viager au sens strict. Voir le viager sans rente et la vente à terme.
• Une vente de la nue-propriété. Vous payez tout le prix à la signature, sans rente, et le vendeur garde l'usufruit. C'est expliqué dans la vente en nue-propriété. Notre outil nue-propriété et usufruit en donne les valeurs fiscales.

À lire aussi : viager libre : fonctionnement, prix et charges.

• En viager, vous payez un bouquet puis une rente jusqu'au décès du vendeur.
• Vous êtes propriétaire dès la signature, mais le prix total reste inconnu.
• En viager occupé, le vendeur reste chez lui et vous payez les grosses réparations.
• Des rentes impayées peuvent vous faire perdre le bien et les sommes déjà versées.
• La vente est annulable si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature.