Prêt viager hypothécaire : emprunter sur sa maison sans rembourser de son vivant

Le remboursement n'est exigé qu'à l'un de ces moments :

• au décès de l'emprunteur ;
• à la vente du logement, si elle a lieu avant ;
• au démembrement du bien, par exemple si vous donnez la nue-propriété à vos enfants.

Vous pouvez aussi perdre le bénéfice du prêt en cours de route. C'est le cas si vous changez l'usage du logement ou si vous refusez que la banque le fasse visiter. C'est aussi le cas si vous ne payez pas les intérêts prévus au contrat. Vous devez entretenir le bien avec soin.

Au décès, les héritiers ont le choix :

1. payer la dette et garder le logement. Ils ne paient alors pas plus que la valeur du bien au jour du décès, fixée par un expert choisi d'un commun accord ou par le juge ;
2. laisser la banque se rembourser. Elle peut faire vendre le bien, ou en devenir propriétaire par décision de justice ou si le contrat le prévoit.

Si la vente rapporte plus que la dette, le surplus revient aux héritiers. Si la dette dépasse la valeur du bien, la banque ne peut pas réclamer la différence.

La loi prévoit plusieurs garde-fous :

• l'offre de prêt doit détailler le bien, sa valeur estimée par un expert, le coût total et le taux effectif ;
• la banque doit maintenir son offre pendant au moins 30 jours ;
• vous ne pouvez l'accepter que 10 jours après l'avoir reçue, pour avoir le temps de réfléchir ;
• l'acceptation se fait obligatoirement par acte notarié ;
• aucun versement ne peut avoir lieu avant l'acceptation.

Concrètement :

1. demandez une estimation de votre logement, indépendante de la banque si possible ;
2. comparez l'offre avec d'autres solutions, comme le viager ou la vente en nue-propriété ;
3. parlez-en à vos héritiers, car le prêt réduit ce qu'ils recevront ;
4. utilisez les 10 jours de réflexion pour poser vos questions au notaire.

Le prêt convient si vous voulez garder la propriété et laisser une part aux héritiers. Le viager convient si vous voulez un revenu à vie. La vente en nue-propriété donne un capital tout de suite en gardant l'usage du logement.

• Un usage professionnel. Le prêt ne peut pas financer une activité professionnelle.
• La vente du logement. Si vous vendez avant votre décès, la dette est due. Elle ne peut pas dépasser le prix de vente, que la banque peut contester si elle le juge trop bas.
• Un remboursement partiel. Pour un prêt versé en une fois, vous pouvez rembourser une partie. La banque peut refuser les montants trop faibles, sous un seuil fixé par décret.
• Un couple. Faites préciser dans le contrat ce qui se passe au premier décès.

Ce prêt engage votre patrimoine et la succession. Demandez conseil à un notaire, et si besoin à un conseiller en gestion de patrimoine, avant de signer. I Love Immo n'est ni une banque ni un notaire.

À lire aussi : achat en viager : fonctionnement, avantages et risques et viager libre : fonctionnement, prix et charges.

• Le prêt viager hypothécaire se rembourse au décès, à la vente ou au démembrement du logement.
• La dette ne peut jamais dépasser la valeur du bien.
• L'offre est valable au moins 30 jours et ne peut être acceptée qu'après 10 jours, chez le notaire.
• Les intérêts s'ajoutent au capital chaque année : la dette grossit avec le temps.
• Les héritiers peuvent garder le bien en payant la dette, dans la limite de sa valeur.