Le viager familial : vendre son logement en viager à un enfant ou un proche

C'est le point le plus sensible. Quand un parent vend contre une rente viagère à un enfant ou un petit-enfant, la loi présume qu'il peut s'agir d'une donation cachée. Elle protège ainsi la réserve héréditaire, c'est-à-dire la part minimale que chaque enfant doit recevoir.

À votre décès, la valeur du bien en pleine propriété est alors comptée sur la quotité disponible, la part dont vous pouvez disposer librement. Si elle la dépasse, les frères et sœurs de l'acheteur peuvent demander une compensation.

Seuls les enfants qui n'ont pas consenti à la vente peuvent le faire. La solution est donc simple : faites-les intervenir à l'acte pour qu'ils donnent leur accord par écrit.

L'administration vérifie que la vente est réelle. Elle peut requalifier le viager en donation déguisée si :

• la rente n'est pas versée, ou versée puis rendue en cachette ;
• le prix est très inférieur à la valeur du bien ;
• l'acheteur n'a pas les moyens de payer la rente ;
• le vendeur, très malade, n'avait pas une espérance de vie réelle.

Les droits de donation sont alors dus, avec des intérêts et des pénalités. Notre article sur la donation déguisée détaille ces risques.

1. Faites estimer le bien par un professionnel indépendant.
2. Calculez la rente avec un barème reconnu, comme pour un acheteur extérieur. Voir le calcul de la rente.
3. Payez la rente par virement, chaque mois, sans compensation informelle.
4. Associez les autres enfants à l'acte pour qu'ils donnent leur accord.
5. Gardez les preuves des versements et de vos déclarations de revenus.

La rente reçue est imposée comme toute rente viagère, sur une partie seulement selon votre âge. Les règles sont dans notre article sur la fiscalité de la rente viagère.

Si votre but est surtout de transmettre, une donation peut être plus simple. Avec une donation en gardant l'usufruit, vous restez chez vous et l'enfant profite d'abattements. Le viager convient mieux si vous avez besoin d'un revenu régulier.

• Vous avez un seul enfant. Le risque de contestation par des frères et sœurs disparaît, mais le contrôle fiscal demeure.
• Le vendeur est très âgé ou malade. Si le décès survient dans les 20 jours d'une maladie déjà présente, la vente est sans effet. Voir aussi à partir de quel âge vendre en viager.
• L'enfant acheteur meurt avant vous. Ses héritiers continuent de payer la rente, ou revendent le bien avec cette charge.
• Un couple vendeur. Prévoyez si la rente continue en entier au survivant.

Un viager familial touche à la fois la vente, l'impôt et l'équilibre entre vos enfants. Faites‑vous conseiller par un notaire, et au besoin par un conseiller fiscal. I Love Immo n'est ni notaire ni conseiller fiscal.

• Vendre en viager à un enfant est permis, devant notaire, avec une vraie rente.
• Sans l'accord écrit des autres enfants, le bien peut être compté comme une donation à votre décès.
• Le fisc peut requalifier un viager sans paiement réel en donation déguisée.
• Prix estimé, rente calculée sur barème, paiements par virement : voilà ce qui protège le mieux chacun.
• Si votre but est de transmettre, comparez avec une donation.