Le viager : comment fonctionne une vente avec bouquet et rente

Le bouquet est la somme payée comptant le jour de la signature. Il n'est pas obligatoire et son montant est libre. Selon Service-Public.fr, il représente en général environ 30 % de la valeur du bien.

La rente est versée ensuite, jusqu'au décès du vendeur. Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Elle se paie au début ou à la fin de chaque période, comme le prévoit l'acte.

Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible, et l'inverse. Le calcul détaillé fait l'objet de notre article sur le calcul de la rente viagère.

La rente peut aussi être indexée, c'est-à-dire revalorisée chaque année. Il faut pour cela une clause dans l'acte, par exemple sur l'indice des prix à la consommation de l'Insee.

C'est le choix le plus important, car il change le prix et la vie quotidienne de chacun.

Le viager occupé est le cas le plus courant. Le vendeur garde soit l'usufruit, qui lui permet d'habiter ou de louer, soit un droit d'usage, qui lui permet seulement d'habiter. Un droit d'usage ne peut être ni cédé ni loué (Code civil, articles 631 et 634).

Pour aller plus loin, voyez nos articles sur le viager occupé et sur le viager libre.

Oui, à condition que l'acte le prévoie. Sans clause particulière, la loi ne permet pas au vendeur de reprendre son bien pour des rentes impayées. Il peut seulement faire saisir et vendre des biens de l'acheteur.

C'est pourquoi l'acte de vente contient presque toujours deux clauses :

1. la clause résolutoire : si plusieurs rentes ne sont pas payées, le vendeur peut reprendre son bien ;
2. la clause pénale : dans ce cas, il garde le bouquet et les rentes déjà reçues.

L'acheteur, lui, ne peut pas se libérer en remboursant un capital. Il doit verser la rente jusqu'au décès, même si cela lui coûte plus que prévu.

Le viager repose sur l'incertitude de la durée de vie. Sans vrai risque pour l'acheteur, la vente peut être annulée. Deux cas sont prévus par la loi :

• le vendeur était déjà mort le jour du contrat ;
• le vendeur était atteint d'une maladie et en meurt dans les 20 jours qui suivent le contrat (Code civil, article 1975).

Le décès doit rester imprévisible : l'acheteur ne doit pas connaître la maladie du vendeur le jour de la signature. Dans ces cas, les héritiers du vendeur peuvent demander l'annulation de la vente au tribunal.

La rente est soumise à l'impôt sur le revenu, mais seulement pour une partie. Cette part dépend de votre âge au premier versement :

Exemple. M. Petit, 74 ans, reçoit 9 000 € de rente par an. Il ne déclare que 30 %, soit 2 700 €, à ajouter à ses autres revenus.

Le bouquet n'est pas un revenu. Il suit les règles de la plus-value immobilière. Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value est en principe exonérée. Le calcul de la plus-value vous aide à vérifier votre cas.

• Un couple de vendeurs. La rente peut être versée aux deux. Au premier décès, elle est soit réversible, c'est-à-dire versée en entier au survivant, soit réductible, c'est-à-dire diminuée.
• Un bien en indivision. Tous les indivisaires doivent accepter la vente. La rente peut être partagée entre eux.
• Vendre en nue-propriété plutôt qu'en viager. Vous recevez tout le prix tout de suite, sans rente. Notre article sur la vente en nue-propriété compare les deux.
• La vente à terme. Le prix est payé en mensualités, mais sur une durée fixe, connue d'avance. Voir la vente à terme.
• Emprunter sans vendre. Le prêt viager hypothécaire permet de garder la propriété de son logement.

Le viager engage votre patrimoine et celui de vos héritiers pour de longues années. Faites‑vous conseiller par un notaire avant toute décision, ou par votre ADIL, l'agence départementale d'information sur le logement. I Love Immo n'est ni notaire ni conseiller fiscal.

• Le viager est une vente contre une rente versée jusqu'au décès du vendeur, souvent avec un bouquet le jour de la vente.
• En viager occupé, le vendeur reste chez lui ; en viager libre, l'acheteur profite du bien tout de suite.
• Une clause résolutoire dans l'acte permet au vendeur de reprendre son bien si les rentes ne sont plus payées.
• La vente est sans effet si le vendeur malade meurt de cette maladie dans les 20 jours.
• Seule une partie de la rente est imposée : 30 % à partir de 70 ans au premier versement.