Viager occupé : rester chez soi, qui paie les charges et les travaux

L'acte de vente fixe la répartition. S'il ne dit rien, Service-Public.fr indique la règle suivante.

Les grosses réparations sont définies par la loi : les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. S'y ajoutent les digues et les murs de soutènement ou de clôture refaits en entier (Code civil, article 606). Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Exemple. La toiture de Mme Morel doit être entièrement refaite. C'est une grosse réparation : l'acheteur la paie. La chaudière tombe en panne : c'est de l'entretien, à la charge de Mme Morel, sauf si l'acte prévoit autre chose.

Parce que l'acheteur ne profite pas du bien avant le décès du vendeur. Le prix tient compte de cette attente : on retire de la valeur du bien la valeur du droit d'habiter. Ce qui reste est payé en bouquet et en rente.

Plus le vendeur est jeune, plus cette décote est forte, car l'occupation durera plus longtemps en moyenne. La méthode est détaillée dans le calcul de la rente viagère.

Il garde son droit, mais ce qu'il peut faire dépend de ce qu'il a conservé.

• Avec l'usufruit, il peut louer le logement et toucher les loyers.
• Avec un droit d'usage, il ne peut pas louer. Le logement reste vide, sauf accord avec l'acheteur.

Certains actes prévoient ce cas, par exemple une entrée en maison de retraite. Une clause peut alors prévoir que le vendeur libère le logement et que la rente augmente. Rien n'est automatique : tout dépend de ce qui a été signé. Pensez-y avant de vous engager.

• Un couple de vendeurs. Le droit d'usage et la rente peuvent profiter aux deux. Au premier décès, le survivant reste dans le logement et la rente continue, si l'acte le prévoit.
• Un logement en copropriété. Les charges de copropriété suivent la répartition prévue par l'acte. Faites-la écrire clairement dans l'acte, ligne par ligne.
• La vente en nue-propriété. Le vendeur garde aussi l'usage, mais il reçoit tout le prix d'un coup, sans rente. Voir la vente en nue-propriété.
• Le viager libre. Si vous n'habitez plus le bien, le viager libre donne une rente plus élevée.

Le viager occupé engage le vendeur pour le reste de sa vie. Faites relire l'acte par un notaire, et parlez-en à vos proches avant de signer. I Love Immo n'est pas notaire.

À lire aussi : viager : fonctionnement, bouquet et rente.

• En viager occupé, le vendeur reste chez lui jusqu'à son décès.
• Avec un droit d'usage, il peut habiter mais pas louer ; avec l'usufruit, il peut louer.
• Sans clause contraire, le vendeur paie l'entretien courant, l'énergie et la taxe foncière.
• L'acheteur paie les grosses réparations : gros murs, poutres, toiture entière.
• La rente est plus faible qu'en viager libre, car l'acheteur attend pour profiter du bien.