Petite copropriété : quelles règles s'appliquent, avec ou sans règlement ?

Quatre simplifications existent. Le reste de la loi de 1965 s'applique normalement.

1. Pas de conseil syndical obligatoire. Le conseil syndical est le groupe de copropriétaires élus qui contrôle le syndic. Ici, vous pouvez vous en passer.
2. Une comptabilité plus simple. La comptabilité « en partie double », celle des entreprises, n'est pas exigée. Les dépenses engagées peuvent être enregistrées en fin d'année.
3. Des décisions sans réunion. Hors budget et comptes, les copropriétaires peuvent décider par une consultation, à l'unanimité. Le syndic l'organise, de lui-même ou à la demande d'un copropriétaire.
4. Un syndic coopératif sans conseil. Si la copropriété choisit la forme coopérative sans conseil syndical, l'assemblée désigne le syndic parmi les copropriétaires. Voir le syndic coopératif.

Comment se passe une consultation ?

1. Un copropriétaire demande au syndic de consulter tout le monde sur une question.
2. Le syndic organise la consultation dans les 21 jours.
3. Chacun vote en réunion, à distance ou par écrit, sur papier ou par voie électronique.
4. La décision n'est valable que si tous ont voté et sont d'accord.
5. Le syndic rédige et signe un procès-verbal, rangé dans le registre des assemblées.

Si un copropriétaire participe par visioconférence ou par téléphone, il doit confirmer son vote dans les 48 heures. Sinon, la décision n'est pas valable.

Une petite copropriété reste une copropriété. Elle garde des obligations :

• un syndic, professionnel, bénévole ou coopératif, voir la copropriété sans syndic ;
• une assemblée générale au moins une fois par an, pour le budget et les comptes ;
• une assurance de responsabilité civile pour le syndicat, et une pour chaque copropriétaire ;
• les droits de vote selon les tantièmes, c'est-à-dire la part de parties communes de chaque lot.

Le déroulement d'une assemblée est expliqué dans l'assemblée générale de copropriété.

La loi s'applique quand même. Mais l'absence de règlement crée vite des difficultés.

Dès qu'un immeuble d'habitation est divisé en lots appartenant à des propriétaires différents, il est en copropriété. Le statut s'applique dès le premier changement de propriétaire d'un lot. Aucun document n'est nécessaire pour cela.

Le règlement de copropriété est le document qui fixe l'usage des lots et des parties communes et la répartition des charges. Sans lui, beaucoup de questions restent ouvertes. Qui paie la toiture ? Peut‑on transformer un logement en bureau ? Qui entretient la cour ?

À la vente d'un lot, le règlement fait partie des documents remis à l'acheteur. Son absence complique la vente. Voir les documents de la vente en copropriété.

Concrètement, pour doter l'immeuble d'un règlement :

1. Faites établir un projet par un professionnel : notaire ou géomètre-expert.
2. Inscrivez son adoption à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
3. Les règles d'usage et d'administration des parties communes se votent à la double majorité. C'est la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix.
4. Les autres points, comme la répartition des charges, demandent en principe l'unanimité.

Le choix des clauses dépend de votre immeuble : demandez conseil à un notaire. I Love Immo ne rédige pas de règlement de copropriété.

C'est fréquent pour une maison divisée en deux logements. Des règles encore plus souples s'appliquent.

• Pas besoin de convocation. Les deux peuvent se réunir et décider ensemble à tout moment.
• Le copropriétaire majoritaire peut agir seul. S'il a plus de la moitié des voix, il prend les décisions courantes et désigne le syndic. Avec au moins deux tiers des voix, il prend aussi les décisions qui exigent la majorité de tous.
• Chacun peut protéger l'immeuble. Chacun peut engager les mesures nécessaires à sa conservation, même sans urgence.
• L'autre doit être prévenu. Une décision prise seul doit être notifiée à l'autre. Elle doit indiquer sa nature et son coût, devis à l'appui.
• Deux mois pour contester. L'autre copropriétaire peut contester devant le tribunal dans les deux mois. Sauf urgence, la décision est suspendue pendant ce délai.
• Le juge en dernier recours. Il peut autoriser l'un à agir seul si le refus de l'autre met en péril l'intérêt commun.

Chacun paie les dépenses selon sa part de parties communes. Le budget et les comptes se votent toujours en assemblée.

Exemple : Alain détient 650 tantièmes sur 1 000, sa voisine Claire 350. Alain peut faire repeindre seul la cage d'escalier et choisir le syndic. Il doit notifier sa décision à Claire, devis joint. Claire a deux mois pour la contester.

• Vous achetez dans une petite copropriété. Demandez le nom du syndic, le règlement, les derniers procès-verbaux et les comptes. Une copropriété sans syndic ni règlement demande une attention particulière.
• Immeuble qui ne remplit plus les critères. Avec plus de 5 lots principaux et un budget moyen d'au moins 15 000 €, les règles ordinaires s'appliquent.
• Syndic défaillant dans une copropriété coopérative sans conseil. Si sa défaillance met en danger l'immeuble ou ses occupants, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée.
• Coût du syndic. Dans un petit immeuble, le choix du syndic pèse lourd sur les charges. Voir le tarif d'un syndic.

À lire aussi : créer une copropriété, copropriété ou indivision et l'assurance du syndic bénévole.

• Petite copropriété : au plus 5 lots principaux, ou un budget moyen inférieur à 15 000 €.
• Pas de conseil syndical obligatoire, comptabilité simplifiée, décisions par écrit à l'unanimité.
• Un syndic et une assemblée annuelle restent obligatoires.
• Sans règlement, la loi s'applique quand même ; mieux vaut en établir un.
• À deux copropriétaires, le majoritaire peut décider seul, sous le contrôle de l'autre.