Mérule découverte après une vente : qui est responsable, et quels recours ?

Un vice caché est un défaut que l'on ne voit pas et qui rend le bien inutilisable. Il peut aussi réduire tellement son usage que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou l'aurait payé à un prix plus bas, s'il l'avait connu. C'est la définition du code civil. Une mérule qui ronge les planchers ou la charpente peut correspondre à cette définition.

Le juge vérifie trois conditions :

1. Le défaut était caché. Le vendeur ne répond pas des défauts visibles, que l'acheteur pouvait voir lui-même. Une mérule cachée derrière un doublage est un vice caché. En revanche, une fructification (la partie visible du champignon) vue sur un mur de la cave pendant les visites n'est pas cachée.
2. Le défaut existait avant la vente, au moins à son début. Une attaque qui démarre après l'achat, à cause d'une fuite chez le nouveau propriétaire, ne concerne pas le vendeur.
3. Le défaut est grave, au point de gêner l'usage du bien.

En général, ces points se prouvent par une expertise du bâtiment.

Entre particuliers, l'acte de vente contient souvent une clause d'exclusion : le vendeur y écarte la garantie des vices cachés. Mais cette clause a une limite. Elle ne protège que le vendeur qui ignorait le défaut (article 1643 du code civil). Le vendeur qui savait reste responsable, avec ou sans clause.

C'est à l'acheteur de prouver que le vendeur savait. Une déclaration en mairie, une facture de traitement ou un devis retrouvés après la vente sont souvent des indices.

Exemple. Claire et Marc achètent une maison ancienne en 2025. Huit mois plus tard, en refaisant une chambre, ils découvrent de la mérule derrière un doublage récent. Un expert constate que l'attaque est ancienne. Une facture oubliée au grenier montre que le vendeur avait fait traiter ce mur trois ans plus tôt. La clause d'exclusion de l'acte ne protège donc pas ce vendeur. Le couple a deux ans à partir de la découverte pour agir.

Vous avez deux ans à partir de la découverte du vice pour agir en justice (article 1648 du code civil). Ce délai ne part pas du jour de la vente.

Concrètement :

1. Déclarez la mérule en mairie. L'occupant doit le faire dès qu'il en a connaissance.
2. Faites constater l'attaque par un expert en pathologie du bois, c'est-à-dire un spécialiste des maladies du bois. Faites-le avant tout traitement, qui en effacerait les traces.
3. Rassemblez les pièces : acte de vente, dossier de diagnostic, annonces, photos des visites, échanges avec le vendeur ou l'agence.
4. Écrivez au vendeur pour l'informer et proposer une solution à l'amiable.
5. Consultez un avocat, ou le notaire qui a signé l'acte, avant d'engager une procédure.

Le traitement lui-même, ses étapes et ce qui fait varier son coût sont expliqués dans le traitement de la mérule.

• Information mérule absente alors que le bien est en zone à risque. Quand certains diagnostics manquent à l'acte, le vendeur perd sa clause d'exclusion : plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement. L'information sur la mérule ne fait pas partie de cette liste. Mais le vendeur qui connaissait la mérule reste responsable, comme expliqué plus haut.
• Copropriété. Si la mérule touche les parties communes, c'est le syndicat des copropriétaires qui la déclare et fait faire les travaux. Avant de signer, lisez les procès-verbaux des assemblées générales et interrogez le syndic.
• Vendeur professionnel. Un marchand de biens ou un promoteur n'est pas traité comme un particulier face aux vices de ce qu'il vend. Faites‑vous conseiller par un avocat.
• Vente aux enchères ordonnée par un tribunal. La garantie des vices cachés ne s'applique pas aux ventes faites par décision de justice (article 1649 du code civil).
• Assurance. La garantie dégâts des eaux couvre un sinistre soudain, comme une canalisation qui casse. Selon Service-Public, les infiltrations dues à un manque d'entretien en sont généralement exclues.

Chaque dossier dépend de ses preuves : seul un avocat, ou le notaire de la vente, peut évaluer vos chances. I Love Immo n'est ni avocat ni notaire et ne donne pas d'avis sur un litige.

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• En zone à risque fixée par le préfet, le vendeur fournit une information sur la mérule. Hors zone, rien n'est exigé, mais la garantie des vices cachés s'applique.
• Le vendeur répond des vices cachés même s'il les ignorait, sauf clause d'exclusion dans l'acte.
• Cette clause ne protège pas le vendeur qui connaissait la mérule : il peut aussi devoir des dommages et intérêts.
• L'acheteur a deux ans à partir de la découverte pour agir. Il doit faire constater l'attaque avant de la traiter.
• Vendeur, signalez une mérule connue, avec le rapport et les factures : c'est ce qui vous protège le plus.