Mesurer soi-même la surface Carrez : ce que dit la loi, et le risque que vous prenez

L'acheteur n'a pas à prouver une faute : il suffit que l'écart dépasse un vingtième de la surface annoncée. La baisse est alors calculée sur la totalité de l'écart.

Exemple. Bernard vend son trois-pièces 248 000 € et annonce 62 m² mesurés lui-même. Six mois après la vente, l'acheteur fait mesurer 58 m². L'écart de 4 m² dépasse 5 % de 62 m² (3,1 m²). Bernard doit rembourser 4/62 du prix, soit 16 000 €. S'il avait mesuré 61 m², l'écart de 3 m² serait resté sous le seuil.

Les erreurs les plus fréquentes viennent des règles d'exclusion. On oublie de retirer une partie sous les combles, un placard dans l'épaisseur d'un mur, ou on compte une loggia ouverte.

La superficie privative est celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et de fenêtres. Les parties de moins de 1,80 m de hauteur ne comptent pas.

1. Munissez‑vous d'un télémètre laser et d'un plan de l'appartement.
2. Mesurez chaque pièce au ras du sol, d'une plinthe à l'autre, sans l'épaisseur des murs.
3. Retirez les embrasures de portes et de fenêtres, les gaines et les marches.
4. Repérez au plafond la ligne des 1,80 m dans les pièces mansardées et excluez ce qui est en dessous.
5. Excluez les balcons, terrasses, loggias ouvertes, caves et parkings.
6. Additionnez, arrondissez vers le bas, et gardez votre feuille de calcul pièce par pièce.

Les cas délicats, comme la véranda, la mezzanine ou les combles, sont détaillés dans la surface Carrez des mezzanines, combles et vérandas.

Mesurer soi-même se conçoit pour un studio aux murs droits. Pour d'autres biens, la prudence conseille un professionnel :

• un appartement sous les toits, avec des pentes ;
• un duplex, avec escalier et mezzanine ;
• des travaux récents qui ont déplacé des cloisons ;
• un prix au mètre carré élevé, où chaque mètre carré pèse lourd.

Le professionnel est assuré pour ses erreurs. Si l'acheteur obtient une baisse du prix, vous restez celui qui rembourse. Vous pouvez en revanche vous retourner contre le professionnel, sous conditions : un avocat vous dira ce qui est possible dans votre cas. Le diagnostiqueur réalise souvent la mesure le jour des autres diagnostics.

• Maison individuelle hors copropriété. La surface Carrez n'est pas exigée. Seule l'annonce comporte une surface, habituellement la surface habitable.
• Location. Le bail indique la surface habitable, qui obéit à d'autres règles : voyez la surface habitable et son calcul.
• Plusieurs lots vendus ensemble. Chaque lot concerné a sa surface ; les caves et parkings n'en ont pas.
• Lot réuni à un autre. Après la réunion de deux chambres de service, par exemple, mesurez le nouvel ensemble.

• La loi n'oblige pas à confier la mesure Carrez à un professionnel.
• Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 %, l'acheteur obtient une baisse proportionnelle du prix.
• Il a un an après l'acte pour agir ; un excédent de surface ne rapporte rien au vendeur.
• Mesurer soi-même se conçoit pour un logement simple ; sous les toits ou en duplex, faites appel à un professionnel assuré.