Quand l'erreur donne‑t‑elle droit à une baisse ?
La baisse n'est due que si l'écart dépasse un vingtième, soit 5 %, de la surface indiquée au bail. En dessous, le loyer ne change pas.
| Surface du bail | Seuil de 5 % | Surface réelle | Baisse possible ? |
|---|---|---|---|
| 40 m² | 2 m² | 38,5 m² | Non (écart de 1,5 m²) |
| 40 m² | 2 m² | 37,5 m² | Oui (écart de 2,5 m²) |
| 75 m² | 3,75 m² | 72 m² | Non (écart de 3 m²) |
| 75 m² | 3,75 m² | 70 m² | Oui (écart de 5 m²) |
Quand le seuil est dépassé, la baisse porte sur tout l'écart, pas seulement sur ce qui dépasse 5 %. Une surface réelle plus grande que celle du bail ne permet pas au bailleur d'augmenter le loyer.
Exemple. Le bail de Sophie indique 75 m² pour un loyer de 1 050 €. Une mesure révèle 70 m². L'écart de 5 m² dépasse le seuil de 3,75 m². Le loyer baisse de 5/75, soit 70 € par mois : il passe à 980 €.
Les étapes et les délais
La procédure est encadrée par la loi, avec des délais courts.
- La demande. Le locataire écrit au bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception, et demande la baisse.
- La réponse. Le bailleur a deux mois à compter de la réception pour répondre.
- Le juge. Sans accord ou sans réponse, le locataire saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement. Il a quatre mois à compter de l'envoi de sa demande.
- La décision. Le juge fixe la baisse, s'il retient l'écart.
Le délai de quatre mois est strict. La Cour de cassation a jugé le 9 novembre 2022 qu'il ne peut être ni interrompu ni suspendu. Une action engagée plus tard est irrecevable, même si l'erreur est réelle.
À partir de quand la baisse s'applique‑t‑elle ?
Tout dépend du moment de la demande.
| Demande faite | Date d'effet de la baisse |
|---|---|
| Dans les six mois qui suivent la prise d'effet du bail | Dès la signature : le bailleur rembourse le trop-perçu |
| Plus de six mois après la prise d'effet | À partir de la demande |
Exemple. Reprenons Sophie. Si elle demande la baisse quatre mois après son entrée, le bailleur lui doit 4 × 70 €, soit 280 €, en plus du nouveau loyer. Si elle la demande au bout de deux ans, elle ne récupère rien sur le passé.
Et si la surface n'est pas indiquée ?
La surface habitable doit figurer dans le bail. Si elle manque, Service-Public.fr décrit la marche à suivre. Le locataire peut mettre le bailleur en demeure de la donner, dans le mois qui suit la signature du bail. Le bailleur a un mois pour répondre. S'il refuse ou ne répond pas, le locataire peut saisir le juge. Il a trois mois après la mise en demeure pour demander une baisse du loyer.
En location meublée, la règle est plus étroite
Pour un bail meublé, la surface doit aussi figurer au contrat. Mais la baisse automatique au-delà de 5 % n'y est pas prévue par la loi de 1989. Selon Service-Public.fr, le locataire d'un meublé peut tout de même demander une baisse s'il prouve que le bailleur a volontairement surévalué la surface. Les délais de deux mois et de quatre mois sont alors les mêmes. Une association départementale d'information sur le logement (Adil) ou un avocat vous conseillera pour votre cas.
Les cas particuliers
- Surface Carrez reprise dans le bail. Elle compte certains espaces que la surface habitable exclut, comme une véranda. L'écart peut alors dépasser 5 %.
- Colocation. Le bail indique la surface du logement entier ; l'écart se calcule sur cette surface.
- Location de vacances. La mention de la surface habitable n'est pas exigée dans le contrat, et cette baisse ne s'applique pas.
- Bail mobilité. L'article sur l'écart de surface ne figure pas parmi ceux que la loi lui applique.
Ce qu'il faut retenir
- En location vide, un écart de plus de 5 % ouvre droit à une baisse du loyer proportionnelle à tout l'écart.
- Le bailleur a deux mois pour répondre ; le locataire a quatre mois pour saisir le juge, sans prolongation possible.
- Demandée dans les six premiers mois, la baisse remonte à la signature du bail.
- En meublé, il faut prouver une surévaluation volontaire.
- Pour le bailleur, une mesure soignée avant le bail évite la plupart des litiges.
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Questions fréquentes
Le locataire peut‑il réclamer une baisse de loyer trois ans après son entrée ?
Oui, la loi ne fixe pas de délai pour la première demande. Mais la baisse ne vaudra alors qu'à partir de sa demande, et non depuis la signature du bail. Ensuite, il devra saisir le juge dans les quatre mois s'il n'y a pas d'accord.
Le bail indique 45 m² et le logement en fait 43. Le loyer doit‑il baisser ?
Non. L'écart de 2 m² ne dépasse pas un vingtième de 45 m², soit 2,25 m². Le seuil n'est pas atteint : le loyer reste celui du bail.
Puis‑je corriger la surface dans le bail en cours de location ?
Vous pouvez proposer un avenant au locataire, mais il doit l'accepter. Corriger la surface ne fait pas disparaître le droit du locataire à une baisse si l'écart dépasse 5 %. Pour le bail suivant, faites mesurer avant la signature.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 19 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Sources officielles (4)vérifiées le 19 octobre 2026
- Article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (écart de surface de plus d'un vingtième), en vigueur depuis le 27 mars 2014Légifrance
- Rédaction du bail d'habitation (contrat de location), logement vide (vérifié le 1er octobre 2026)Service-Public.fr
- Rédaction du bail d'habitation, logement meublé (vérifié le 1er octobre 2026)Service-Public.fr
- Erreur de surface du logement : délai de forclusion (Cass. 3e civ., 9 novembre 2022, n° 21-19.212)ANIL
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Comment éviter le litige quand on est bailleur
Une mesure fiable, faite avant le bail, évite la plupart des conflits :
Les règles de calcul sont détaillées dans la surface habitable et son calcul. Si vous pensez mesurer vous-même, les risques sont comparables à ceux décrits dans mesurer soi-même la surface Carrez.