Loi Carrez : comment compter une véranda, une mezzanine, des combles ou un sous-sol

Une véranda close et couverte fait partie de la surface Carrez, pour sa partie d'au moins 1,80 m de haut. C'est une différence importante avec la location : dans un bail, la surface habitable exclut toujours les vérandas.

Exemple. Mme Moreau vend un appartement en rez-de-jardin de 58 m², avec une véranda vitrée de 12 m². Sous le point bas de la toiture, 2 m² font moins de 1,80 m. La surface Carrez est de 58 + 10 = 68 m². Si elle loue plus tard, la surface habitable du bail sera de 58 m².

Avant de compter une véranda, vérifiez qu'elle a été construite légalement. Elle touche souvent aux parties communes ou à la façade : l'accord de l'assemblée générale et une autorisation d'urbanisme sont en général nécessaires.

Une mezzanine est un plancher intermédiaire dans une pièce haute. Le mesureur compte deux surfaces :

• le plancher de la mezzanine, là où il reste au moins 1,80 m sous plafond ;
• le plancher de la pièce dessous, là où il reste au moins 1,80 m sous la mezzanine.

Dans un studio de 4,50 m de haut, les deux niveaux comptent souvent. Dans une pièce de 3,20 m, il reste rarement 1,80 m au-dessus et en dessous : une partie, voire tout le plancher de la mezzanine, sort alors du calcul.

Seule la partie des combles d'au moins 1,80 m de hauteur est comptée. Sous une pente de toit, le mesureur trace la ligne où la hauteur passe à 1,80 m et ne compte que ce qui est au-delà.

Exemple. Des combles mesurent 30 m² au sol. Les deux bandes le long des pentes, plus basses que 1,80 m, font 12 m². La surface Carrez retenue est de 18 m².

Pour des combles non aménagés et difficilement accessibles, par une trappe par exemple, la question de savoir s'ils sont des « locaux » au sens du texte se discute. Dans ce cas, faites mesurer par un professionnel et demandez-lui de détailler son choix.

Un sous-sol qui fait partie du lot, clos, couvert et d'au moins 1,80 m de haut, est compté, qu'il soit aménagé ou non. Une cave, en revanche, est exclue par la loi, comme un garage. Le nom donné dans le règlement de copropriété et l'usage réel de l'espace comptent : en cas de doute, demandez au professionnel de le décrire précisément dans son certificat.

• Un garage transformé en pièce. S'il est devenu une pièce close d'au moins 1,80 m, le mesureur peut le compter. Il faut que le changement soit autorisé, par la copropriété et la mairie.
• Deux lots réunis. Si vous vendez un appartement formé de deux lots, la surface de chacun est indiquée.
• Des travaux depuis votre achat. Un ancien mesurage ne vaut plus si une véranda, une mezzanine ou des combles ont été créés ou modifiés : faites-le refaire.
• Une maison hors copropriété. La loi Carrez ne s'applique pas. Pour un garage vendu seul, voir les diagnostics pour vendre un garage ou un parking.

Une erreur de plus de 5 % au détriment de l'acheteur peut entraîner une baisse du prix. Si l'acheteur conteste votre surface, un avocat ou votre notaire peut vous conseiller pour votre cas.

À lire aussi : mesurer soi-même la surface Carrez.

• Un espace compte s'il est clos, couvert et haut d'au moins 1,80 m.
• La véranda close compte dans la surface Carrez, mais jamais dans la surface habitable d'un bail.
• Pour une mezzanine ou des combles, seule la partie d'au moins 1,80 m est retenue.
• Caves, garages, parkings, balcons et terrasses ne comptent pas.
• Après des travaux qui changent la surface, faites refaire le mesurage.