Ce que vous comptez, ce que vous retirez
Ce qu'est la « loi Boutin », sa différence avec la loi Carrez et les recours du locataire sont présentés sur notre page surface habitable. Ici, nous expliquons comment faire le calcul.
Vous comptez le plancher de chaque pièce du logement : séjour, chambres, cuisine, salle de bains, toilettes, couloir, placards, dressing et cellier intérieur.
Vous retirez ce qui n'est pas de la surface utilisable :
- l'épaisseur des murs et des cloisons ;
- les marches et la cage d'escalier ;
- les gaines, par exemple un conduit de cheminée ou de ventilation ;
- les embrasures, c'est-à-dire le creux du mur autour des portes et des fenêtres ;
- toute partie de plancher où la hauteur est inférieure à 1,80 m.
Vous ne comptez pas les espaces que la réglementation exclut :
| Espace exclu | Pourquoi |
|---|---|
| Cave, sous-sol, remise, garage | Locaux annexes, exclus par le texte |
| Combles non aménagés | Exclus par le texte, même s'ils sont assez hauts |
| Balcon, terrasse, loggia, séchoir extérieur | Extérieurs au logement |
| Véranda | Exclue par le texte, même close et chauffée |
| Locaux communs de l'immeuble | Ils ne font pas partie du logement |
| Parties de moins de 1,80 m de haut | Exclues dans toutes les pièces |
C'est la principale différence avec la surface Carrez, qui compte une véranda close ou un sous-sol du lot.
La méthode, pas à pas
- Mesurez chaque pièce au sol, d'un mur à l'autre, sans compter les plinthes en saillie ni les seuils de porte.
- Pour une pièce irrégulière, découpez-la en rectangles et additionnez-les.
- Sous une pente de toit, repérez la ligne où la hauteur passe à 1,80 m et ne comptez que la partie plus haute.
- Retirez la trémie de l'escalier, c'est-à-dire l'ouverture dans le plancher.
- Additionnez les pièces et notez le total avec une décimale.
- Gardez vos mesures et un croquis avec le bail : ils vous serviront si le locataire conteste.
Exemple. M. Petit loue une maison de ville. Le rez-de-chaussée compte un séjour-cuisine de 32 m², un cellier de 3 m² et un WC de 1,5 m². À l'étage, sous le toit, deux chambres font 24 m² au sol, dont 5 m² ont moins de 1,80 m de haut, et une salle d'eau fait 4 m². La trémie de l'escalier occupe 2 m² à l'étage. Il y a aussi une véranda de 10 m² et un garage. La surface habitable est de 32 + 3 + 1,5 + (24 − 5) + 4 − 2 = 57,5 m². La véranda et le garage ne comptent pas.
Qui peut mesurer ?
Vous pouvez mesurer vous-même : aucune certification n'est exigée. Un télémètre laser rend la mesure plus simple et plus précise qu'un mètre ruban.
Un professionnel, diagnostiqueur ou géomètre-expert, est utile quand le logement a des pentes de toit, une mezzanine, des niveaux décalés ou des pièces irrégulières. Il peut mesurer le même jour que les diagnostics de location. Pour préparer sa venue, voir comment préparer la visite du diagnostiqueur.
Pourquoi la précision compte
En location vide, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une baisse du loyer. Les conditions, le délai et un exemple chiffré sont dans surface habitable fausse dans le bail.
Les cas particuliers
- Une mezzanine. Son plancher compte là où il reste au moins 1,80 m sous plafond ; la pièce dessous aussi, là où elle garde 1,80 m.
- Des combles aménagés. Ils comptent pour leur partie d'au moins 1,80 m. Non aménagés, ils sont exclus.
- Une colocation. Le bail indique la surface du logement entier, et non celle de chaque chambre.
- Une location saisonnière. La mention de la surface habitable n'est pas exigée dans le contrat.
- Après des travaux. Une nouvelle cloison, une véranda devenue pièce ou des combles aménagés changent la surface : refaites la mesure avant le prochain bail.
À lire aussi : mesurer soi-même la surface Carrez.
Ce qu'il faut retenir
- La surface habitable est la surface de plancher, sans murs, escaliers, gaines ni embrasures.
- Les parties de moins de 1,80 m, les caves, garages, balcons, vérandas et combles non aménagés sont exclus.
- Mesurez pièce par pièce, additionnez, et gardez vos mesures avec le bail.
- En location vide, un écart de plus de 5 % peut entraîner une baisse du loyer.
- La mesure reste valable d'un bail à l'autre tant que le logement ne change pas.
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Questions fréquentes
Faut‑il arrondir la surface habitable dans le bail ?
Aucun texte n'impose d'arrondi. Indiquez la surface mesurée, par exemple 47,6 m². Arrondir vers le haut augmente le risque d'écart ; arrondir vers le bas ne vous expose à rien.
Un placard compte‑t‑il dans la surface habitable ?
Oui, s'il fait partie du logement et que sa hauteur atteint 1,80 m : son plancher est compté. Seules ses cloisons sont déduites. Un placard sous un escalier ne compte que pour sa partie d'au moins 1,80 m.
La surface habitable sert‑elle à autre chose qu'au bail ?
Oui. Elle entre par exemple dans la décence d'un logement, qui doit offrir une pièce principale d'au moins 9 m² ou un volume d'au moins 20 m³, et dans le calcul de certains loyers encadrés. Une même mesure bien faite vous servira donc plusieurs fois.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
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Sources vérifiées le 18 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (4)vérifiées le 18 octobre 2026
- Article R156-1 du code de la construction et de l'habitation (définition de la surface habitable), version du 1er juillet 2021Légifrance
- Article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (mentions du bail)Légifrance
- Article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (surface inférieure de plus d'un vingtième)Légifrance
- Article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (règles applicables aux locations meublées)Légifrance
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