Bail meublé : sa durée d'un an, ce qu'il contient et comment il prend fin

Le bail meublé suit, lui aussi, un modèle officiel. Sa version actuelle s'applique aux baux signés ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026. Les rubriques sont celles du bail vide : parties, logement, surface habitable, classe du DPE, loyer, dépôt de garantie, clause résolutoire. Elles sont détaillées dans le bail de location vide. Trois points sont propres au meublé.

L'inventaire du mobilier. Un inventaire et un état détaillé des meubles sont faits à l'entrée, puis à la sortie, et joints au bail. Ils ne peuvent pas être facturés en plus de l'état des lieux. Leur contenu est détaillé dans l'état des lieux et l'inventaire d'un meublé.

Les charges. Le bail peut prévoir des provisions avec une régularisation annuelle, comme en location vide. Il peut aussi fixer un forfait de charges, payé chaque mois sans régularisation. Ce forfait ne doit pas être disproportionné par rapport aux charges réelles. Il peut être révisé chaque année, selon la même règle que le loyer.

Le dépôt de garantie. Il est limité à deux mois de loyer hors charges, contre un mois en location vide. Vérifiez le montant et le délai de restitution avec notre calcul du dépôt de garantie.

Les annexes sont les mêmes qu'en location vide : dossier de diagnostics, notice d'information, état des lieux, extrait du règlement de copropriété. Les diagnostics à fournir pour une location ne changent pas avec le mobilier.

Un an au moins, avec une exception pour les étudiants. Voici les trois contrats possibles pour un meublé loué comme résidence principale.

La reconduction, c'est la prolongation automatique du bail aux mêmes conditions. Un bail meublé classique peut donc durer des années, d'un an en un an. Le bail de 9 mois est expliqué dans louer à un étudiant, et le troisième contrat dans le bail mobilité.

À tout moment, avec un préavis d'un mois. C'est vrai aussi pour le bail étudiant de 9 mois. Le locataire n'a pas à donner de motif.

Il envoie son congé par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou le remet en main propre contre signature. Le délai court à partir de la réception. Pendant ce mois, il doit le loyer et les charges, sauf si un nouveau locataire entre plus tôt avec votre accord. Notre lettre de préavis aide à rédiger ce courrier.

Seulement pour la date d'échéance, en prévenant le locataire au moins 3 mois avant. Le détail, avec un modèle de calendrier, est dans le congé d'un bail meublé par le propriétaire. Le congé doit donner l'un des trois motifs admis :

1. Reprendre le logement pour l'habiter, ou y loger un proche. Le congé indique le nom, l'adresse et le lien du bénéficiaire. Ce peut être votre conjoint, partenaire de Pacs ou concubin depuis au moins un an, ou l'un de vos parents, enfants ou petits-enfants.
2. Vendre le logement. Contrairement à la location vide, le locataire d'un meublé n'a pas de droit de priorité pour l'acheter.
3. Un motif légitime et sérieux, par exemple des retards de loyer répétés.

Le congé part par les mêmes moyens que celui du locataire. Un motif absent rend le congé nul. Un congé frauduleux pour vendre ou reprendre est puni d'une amende pénale jusqu'à 6 000 € pour un particulier.

Un locataire âgé peut être protégé. S'il a plus de 65 ans et des ressources sous un plafond fixé par arrêté, vous ne pouvez pas refuser le renouvellement. Il faut alors lui proposer un logement adapté, près du sien. Cette protection ne joue pas si vous avez vous-même plus de 65 ans, ou des ressources sous ce plafond.

Vous voulez changer les conditions du bail ? Informez le locataire 3 mois avant l'échéance. S'il accepte, le bail est renouvelé pour un an aux nouvelles conditions.

Exemple : Jean-Pierre loue un studio meublé à Rennes depuis le 1er septembre 2025. Le bail se reconduit chaque 1er septembre. Pour y loger sa petite-fille à la rentrée 2027, son congé motivé doit parvenir au locataire au plus tard le 31 mai 2027.

• Location de vacances. Un meublé loué à la nuit ou à la semaine n'est pas une résidence principale. Ce n'est pas ce bail : c'est un meublé de tourisme, avec ses propres règles de déclaration et d'impôts. Voyez les impôts d'une location saisonnière.
• Colocation. Un modèle de bail unique existe aussi en meublé. La solidarité entre colocataires est expliquée dans la colocation.
• Décence et DPE. Les critères de décence et le calendrier du DPE s'appliquent au meublé comme au vide. En métropole, un logement classé G n'est plus louable depuis 2025 : voyez le logement décent.
• Impôts. Les loyers d'un meublé sont imposés comme des bénéfices commerciaux, et non comme des revenus fonciers. Voyez la fiscalité de la location meublée. Pour votre situation, un conseiller fiscal ou un expert-comptable reste le bon interlocuteur.
• Société civile. Une SCI qui loue en meublé de façon habituelle risque l'impôt sur les sociétés : voyez la SCI et la location meublée.

À lire aussi : location en meublé : les règles pour le propriétaire, les obligations en location meublée et louer meublé à des salariés.

• Un meublé doit contenir au moins les équipements fixés par décret, sinon le bail peut être requalifié en bail vide.
• Le bail dure un an et se reconduit d'année en année ; un étudiant peut signer pour 9 mois, sans reconduction.
• Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges, et les charges peuvent être forfaitaires.
• Le locataire part quand il veut, avec un mois de préavis.
• Le propriétaire donne congé 3 mois avant l'échéance, avec un motif : reprise, vente ou motif légitime et sérieux.