Calculer et déclarer l'IFI : abattement de 30 % sur la résidence principale, dettes, barème

Vous déduisez les dettes qui existent au 1er janvier, que vous payez vous-même et que vous pouvez justifier. Elles doivent se rapporter aux biens taxables.

Sont déductibles notamment :

• le capital restant dû des emprunts qui ont servi à acheter un bien taxable ou des parts de société immobilière ;
• les emprunts pour des travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
• les travaux d'entretien qui vous incombent, s'ils sont encore dus ;
• les impôts dus sur ces biens, comme la taxe foncière, ou les droits de succession.

Ne sont pas déductibles l'impôt sur le revenu dû sur vos loyers et les taxes payées par l'occupant. Un prêt accordé par un proche ou par une société que vous contrôlez ne l'est pas non plus, sauf si vous prouvez qu'il a été conclu à des conditions normales.

Deux règles limitent la déduction. Pour un prêt in fine, remboursé en une fois à la fin, la part déductible baisse chaque année. Au-delà de 5 000 000 € de biens taxables, si les dettes dépassent 60 % de leur valeur, seule la moitié de l'excédent se déduit.

On applique le barème au patrimoine net taxable, tranche par tranche. Chaque taux ne vise que la part de valeur comprise dans sa tranche.

Si votre patrimoine net taxable se situe entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote réduit l'impôt. Elle vaut 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable.

Exemple. M. et Mme Durand habitent une maison estimée 900 000 €. Ils louent un appartement de 500 000 € et un studio de 330 000 €. Il leur reste 80 000 € à rembourser sur l'emprunt de l'appartement.

1. La maison compte pour 630 000 €, après l'abattement de 30 %.
2. Le total brut atteint 1 460 000 €, et 1 380 000 € net, après l'emprunt.
3. L'impôt brut vaut 2 500 € sur la tranche à 0,50 %, plus 560 € sur la tranche à 0,70 %, soit 3 060 €.
4. La décote vaut 17 500 € moins 17 250 €, soit 250 €.
5. Leur IFI s'élève à 2 810 €.

Sans l'abattement, leur patrimoine net taxable serait de 1 650 000 €. Ils paieraient 4 950 €, sans décote.

Deux mécanismes peuvent encore réduire la somme due. Vos dons à certains organismes d'intérêt général réduisent l'IFI de 75 % de leur montant, dans la limite de 50 000 €. Un plafonnement existe aussi pour les résidents de France. Il joue quand l'IFI et vos impôts sur les revenus de l'année précédente dépassent 75 % de ces revenus.

Vous déclarez l'IFI avec votre déclaration de revenus, au printemps. La campagne de 2026 est close. Celle de 2027, qui portera sur votre patrimoine au 1er janvier 2027, ouvrira en avril 2027.

Concrètement :

1. Estimez chaque bien à sa valeur au 1er janvier et gardez la trace de votre méthode.
2. Rassemblez les justificatifs des dettes, comme le tableau d'amortissement de chaque prêt.
3. Déclarez en ligne, avec vos revenus, dans les annexes de l'IFI. Sur papier, utilisez le formulaire n° 2042-IFI, joint à la déclaration de revenus.
4. Payez à réception de l'avis d'impôt. Au-delà de 300 €, le paiement en ligne est obligatoire.

Un couple marié, pacsé ou en concubinage fait une seule déclaration pour tous ses biens. Si vous ne déposez pas de déclaration de revenus en France, vous remplissez le formulaire n° 2042-IFI et la page d'identification n° 2042-IFI-COV. Vous l'adressez ensuite à votre service des impôts.

Des sanctions plus lourdes visent les omissions ou sous-évaluations volontaires.

• SCI familiale. Vous déclarez la valeur de vos parts qui correspond à l'immobilier de la société. Les dettes de la SCI ne se déduisent que pour la part liée à ces biens.
• SCI qui loue un local à votre entreprise. L'immobilier qu'une société affecte à son activité opérationnelle peut sortir de l'IFI. Les conditions sont strictes : faites vérifier votre cas.
• Usufruit et nue-propriété. En principe, l'usufruitier déclare la pleine valeur. Les exceptions sont présentées dans l'IFI : qui est concerné.
• Décès du conjoint dans l'année. Le survivant déclare seul son patrimoine net taxable au 1er janvier suivant.
• Non-résident. Il déclare seulement ses biens en France et ne profite pas du plafonnement. Ses autres obligations sont dans l'imposition des non-résidents.

Ces calculs engagent votre responsabilité et dépendent de votre situation exacte. Faites-les vérifier par un notaire ou un conseiller fiscal. I Love Immo n'est ni l'un ni l'autre et ne remplit pas votre déclaration.

À lire aussi : résidence principale : la définition fiscale.

• Votre résidence principale, détenue en direct, compte pour 70 % de sa valeur.
• Les emprunts liés aux biens taxables se déduisent, avec des limites pour les prêts in fine et les prêts familiaux.
• L'impôt n'est dû qu'au-delà de 1 300 000 € net, mais il se calcule dès 800 000 €.
• Une décote réduit l'IFI entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.
• La déclaration se fait au printemps, avec vos revenus.