Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : qui le paie et quels biens déclarer

Vous êtes concerné si la valeur nette taxable de votre immobilier dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Au-dessous, vous n'avez rien à déclarer ni à payer.

On additionne les biens de tout le foyer, c'est-à-dire :

• vous-même, si vous vivez seul (célibataire, veuf, divorcé ou séparé) ;
• votre conjoint, votre partenaire de Pacs ou votre concubin, si vous vivez en couple ;
• vos enfants mineurs, quand vous gérez leurs biens.

Le pays où vous êtes domicilié pour l'impôt change ce que vous déclarez.

Si vous vivez hors de France, les autres impôts sur vos biens français sont expliqués dans l'imposition des non-résidents.

Tout ce qui est immobilier entre dans le calcul, quel que soit son usage :

• votre résidence principale, votre résidence secondaire et vos logements loués ou vides ;
• les dépendances : garage, parking, cave ;
• les terrains, à bâtir ou agricoles ;
• les biens en construction au 1er janvier, et les monuments historiques ;
• les droits sur un bien : usufruit, droit d'usage ou droit d'habitation ;
• les parts d'une SCI ou d'une autre société, pour la valeur de l'immobilier qu'elle possède.

Certains placements comptent aussi, pour leur seule part immobilière. C'est le cas des unités de compte immobilières d'un contrat d'assurance-vie rachetable, ou d'un plan d'épargne retraite ouvert en compte-titres. Les biens placés dans une fiducie ou un trust sont aussi déclarés.

Chaque bien est déclaré à sa valeur vénale réelle : le prix auquel il se vendrait sur le marché au 1er janvier. Pour vous situer, l'estimation immobilière donne un ordre de grandeur à partir des ventes enregistrées.

Exemple. Mme Lefèvre, 72 ans, est veuve. Elle habite une maison estimée 650 000 €. Elle loue un appartement à Lyon estimé 420 000 €. Ses parts dans la SCI familiale représentent 380 000 € d'immobilier. Elle n'a plus d'emprunt. Sa maison compte pour 455 000 €, après l'abattement de 30 %. Son patrimoine net taxable atteint 1 255 000 € : elle n'est pas imposable. Sans l'abattement, elle aurait dépassé le seuil, à 1 450 000 €.

Certains biens sont exonérés, en tout ou en partie, s'ils remplissent des conditions précises. D'autres ne comptent pas, parce qu'ils servent à une activité.

Le loueur en meublé professionnel est celui dont les recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an. Elles doivent aussi dépasser les autres revenus du foyer tirés du travail ou des pensions. Un loueur en meublé ordinaire, non professionnel, déclare ses logements comme les autres.

En règle générale, c'est l'usufruitier qui déclare le bien, pour sa pleine valeur. L'usufruit est le droit d'utiliser un bien ou d'en toucher les loyers. Le nu-propriétaire, qui possède le bien sans en avoir l'usage, ne déclare rien.

Cette règle vaut notamment après une donation avec réserve d'usufruit, une donation entre époux ou un testament.

Exemple. M. Bernard, 81 ans, a donné à ses enfants la nue-propriété d'un immeuble estimé 1 500 000 €. Il en a gardé l'usufruit. Il déclare l'immeuble pour 1 500 000 €, et ses enfants ne déclarent rien.

La loi prévoit des exceptions. La plus courante est l'usufruit que le conjoint survivant reçoit de la loi, au décès de son époux. L'usufruitier et les nus-propriétaires déclarent alors chacun leur part. Elle est fixée par un barème fiscal qui dépend de l'âge de l'usufruitier. Par exemple, l'usufruit vaut 30 % de la valeur du bien quand l'usufruitier a entre 71 et 80 ans.

Le droit d'usage et le droit d'habitation suivent les règles de l'usufruit. Le partage entre usufruitier et nu-propriétaire pour les autres charges est expliqué dans qui paie quoi entre usufruitier et nu-propriétaire. Le calcul de la nue-propriété et de l'usufruit applique le barème à votre âge.

• Couple séparé. Des époux mariés sous la séparation de biens qui ne vivent plus ensemble au 1er janvier déclarent chacun leurs biens. Il en va de même pendant un divorce, si le juge a autorisé les époux à vivre séparément.
• Mariage ou Pacs dans l'année. Au 1er janvier suivant, vous déclarez le patrimoine du couple, même si vous avez choisi une imposition séparée de vos revenus pour l'année du mariage.
• Parents séparés. S'ils exercent ensemble l'autorité parentale, chacun peut déclarer la moitié de la valeur des biens de leurs enfants mineurs.
• Résidence principale détenue par une SCI. Vous déclarez vos parts, mais l'abattement de 30 % ne s'applique pas. Les autres effets sont détaillés dans les avantages de la SCI familiale.
• Nouveauté de la loi de finances pour 2026. Cette loi du 19 février 2026 crée une taxe annuelle sur certaines sociétés holding. Les parts déjà soumises à cette taxe sont exonérées d'IFI, pour éviter de taxer deux fois. La taxe vise les exercices clos à partir du 31 décembre 2026 : cette exonération jouera au plus tôt pour l'IFI de 2027.

L'IFI dépend de choix lourds : donation, démembrement, SCI, vente. Pour votre propre cas, faites‑vous conseiller par un notaire ou un conseiller fiscal. I Love Immo n'est ni l'un ni l'autre et ne fait pas votre déclaration.

À lire aussi : impôts après un décès : la déclaration du défunt et résidence principale : la définition fiscale.

• L'IFI concerne les foyers dont l'immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier.
• Tous les biens immobiliers comptent, habités, loués ou vides, y compris les parts de SCI.
• La résidence principale détenue en direct bénéficie d'un abattement de 30 %.
• L'usufruitier déclare en principe la pleine valeur du bien, sauf usufruit légal du conjoint survivant.
• Un non-résident ne déclare que ses biens situés en France.