SCI familiale : ce qu'elle apporte, ce qu'elle coûte et comment elle aide à transmettre

Deux limites méritent une explication. Chaque associé paie l'impôt sur sa part du bénéfice, même si la SCI ne lui verse rien. Et si la SCI ne paie pas ses dettes, ses créanciers peuvent se tourner vers les associés, à proportion de leurs parts.

Ces points sont ceux que relève Entreprendre.Service-Public (F38553). Aucun ne suffit seul à décider. Tout dépend de la composition de la famille, de la valeur des biens et de l'objectif.

Le principe : donner des parts de la SCI plutôt que le bien lui-même. Chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu'à 100 000 € sans droits de donation. C'est ce qu'on appelle l'abattement : la part de la donation qui n'est pas taxée. Il se renouvelle tous les 15 ans. D'un grand-parent à un petit-enfant, il est de 31 865 € (Service-Public, F14203).

La valeur des parts se calcule sur ce que possède la société, moins ses dettes. Si la SCI a emprunté pour acheter, les parts valent donc moins que le bien.

Exemple. Deux parents détiennent chacun la moitié d'une SCI. Elle possède un appartement de 300 000 €, sur lequel il reste 100 000 € de prêt. La valeur des parts est donc de 200 000 €. Chaque parent donne à chacun de leurs deux enfants des parts d'une valeur de 25 000 €. Chaque enfant reçoit 50 000 € au total. Chaque donation reste sous l'abattement de 100 000 € : aucun droit de donation n'est dû. Les parents gardent la moitié des parts et peuvent recommencer plus tard. Notre calcul des droits de donation refait ce calcul pour votre famille.

Donner la nue-propriété des parts. Les parents peuvent aussi donner seulement la nue-propriété des parts. Ils en gardent l'usufruit, c'est-à-dire le droit aux revenus. La valeur taxée de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier : notre outil nue-propriété et usufruit l'estime. Dans la société, c'est en principe le nu-propriétaire qui vote. Une exception : l'usufruitier décide de l'affectation des bénéfices, c'est-à-dire s'ils sont distribués ou gardés en réserve. Les statuts peuvent aménager cette répartition (article 1844 du Code civil). Le démembrement est expliqué dans l'usufruit et la nue-propriété, et les étapes de la donation dans donner des parts de SCI à ses enfants.

Au décès d'un associé, la société continue avec ses héritiers. Les statuts peuvent toutefois exiger leur agrément ou prévoir d'autres règles (article 1870 du Code civil).

Le plus souvent, la SCI familiale reste à l'impôt sur le revenu (IR). Si elle loue vide, chaque associé déclare sa part des loyers avec ses revenus fonciers, c'est-à-dire ses revenus de location. La SCI peut aussi choisir l'impôt sur les sociétés (IS). Ce choix change l'impôt à la revente et quand la société distribue ses bénéfices. Notre comparateur SCI à l'IR ou à l'IS vous aide à comparer.

Si la SCI loge gratuitement un membre de la famille, elle n'a pas de loyers. Elle dépose une déclaration de résultats (formulaire 2072-S) l'année de sa création. Elle peut ensuite en être dispensée tant que trois conditions sont réunies (impots.gouv.fr) :

1. aucun changement dans le capital, les immeubles ou leur occupation ;
2. aucun revenu, même financier ;
3. aucune rémunération des associés.

Le détail est dans la déclaration fiscale d'une SCI.

Emprunter en SCI familiale est possible : c'est la société qui emprunte. Les statuts peuvent exiger l'accord des associés pour tout emprunt. La banque examine en général la situation de chacun d'eux.

• Résidence principale des parents. Si elle appartient à une SCI, deux abattements sont perdus. Le premier est celui de 20 % sur la valeur de la résidence principale au décès. Le second est celui de 30 % pour l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière.
• Un enfant mineur associé. Il peut recevoir des parts. Ses parents agissent alors pour lui, selon les règles de l'administration légale, c'est-à-dire de la gestion des biens d'un enfant mineur. Demandez au notaire ce qu'impose sa situation.
• Un enfant qui veut sortir. Il vend ses parts aux autres associés, ou à une personne qu'ils agréent. S'il ne trouve pas d'acheteur, les statuts et le Code civil prévoient des solutions de rachat.
• Familles recomposées. Les statuts peuvent prévoir l'agrément des héritiers, pour éviter qu'un associé ne soit imposé aux autres. C'est un point à travailler avec le notaire.
• Bien loué meublé. Si la location meublée dépasse 10 % des recettes, la SCI passe à l'IS. Une SCI familiale qui loue meublé doit en tenir compte dès le départ.

Une SCI familiale engage la famille pour des années. Sa création et ses statuts se préparent avec un notaire, et son régime fiscal avec un expert-comptable ou un conseiller fiscal. I Love Immo n'est ni l'un ni l'autre.

• La SCI familiale est une SCI ordinaire dont les associés sont membres d'une même famille.
• Elle évite l'indivision et organise les décisions et la sortie par les statuts.
• Elle permet de donner des parts au fil du temps, avec 100 000 € d'abattement par parent et par enfant tous les 15 ans.
• Les parts valent ce que possède la société moins ses dettes : un bien acheté à crédit se transmet pour moins que sa valeur.
• Elle a un coût annuel et fait perdre certains abattements, dont celui de 20 % sur la résidence principale en succession.