TVA immobilière : quelles ventes y sont soumises, et pourquoi un particulier n'en paie jamais en vendant

Ce que veut dire « neuf ». Un immeuble est neuf pendant 5 ans après l'achèvement de sa construction. Il le devient aussi après une surélévation, ou après des travaux qui ont refait à neuf l'essentiel du bâtiment. C'est le cas quand les travaux touchent la majorité des fondations ou de la structure. C'est aussi le cas pour la majorité des façades hors ravalement, ou pour les deux tiers de chaque élément du second œuvre. Le second œuvre, ce sont les planchers non porteurs, menuiseries extérieures, cloisons, plomberie, électricité et, en métropole, chauffage.

Ce que veut dire « terrain à bâtir ». C'est un terrain sur lequel le plan local d'urbanisme ou la carte communale autorise une construction.

Elle change surtout ses frais de notaire. Dans le neuf, la TVA est comprise dans le prix et les droits de mutation sont réduits. Dans l'ancien, il n'y a pas de TVA, mais les droits de mutation sont plus élevés. Les deux cas sont comparés dans frais de notaire dans le neuf ou l'ancien.

Exemple : Claude et Martine achètent à un promoteur un trois-pièces neuf à Nantes, 310 000 € TTC. Le prix comprend la TVA à 20 %, que le promoteur reverse à l'État. Ils ne paient rien de plus à ce titre. Trois ans plus tard, s'ils revendent l'appartement à un autre particulier, aucune TVA ne s'appliquera : ils seront seulement concernés, le cas échéant, par l'impôt sur la plus-value.

Pour les étapes d'un achat sur plan, voir acheter en VEFA. Pour l'achat de votre résidence, voir aussi les avantages qui existent à l'achat.

• Vous revendez un bien acheté neuf. Comme particulier, vous ne facturez pas de TVA, même avant 5 ans. Votre vente relève de l'impôt sur la plus-value : voir la plus-value d'une résidence secondaire.
• Vous vendez un terrain à bâtir. Pas de TVA comme particulier, mais une plus-value en principe imposable : voir la plus-value d'un terrain à bâtir.
• Vous achetez à un marchand de biens. Si le logement a été entièrement rénové au sens fiscal, il peut être vendu avec TVA comme un logement neuf. Sinon, la vente d'un logement ancien en est exonérée. Demandez au notaire le régime retenu.
• Vente en Corse. Les taux sont réduits : 5,5 % pour un logement neuf et 10 % pour un terrain à bâtir.
• Activité régulière d'achat-revente. Celui qui achète et revend des biens de façon habituelle peut être considéré comme un professionnel. Le régime fiscal change alors. Faites le point avec un notaire ou un avocat fiscaliste avant de vous lancer.

I Love Immo n'est ni notaire ni conseiller fiscal. Pour une vente de terrain en plusieurs lots, ou une opération de rénovation lourde suivie d'une revente, demandez au notaire de confirmer le régime de TVA avant de signer.

• La TVA immobilière vise les ventes de logements neufs et de terrains à bâtir par des professionnels.
• Un logement est neuf pendant 5 ans après son achèvement ou une rénovation lourde.
• Un particulier qui vend n'est jamais soumis à la TVA immobilière.
• Le taux normal est de 20 %, avec des taux réduits pour le logement social et en Corse.
• Dans le neuf, la TVA est comprise dans le prix et les frais de notaire sont réduits.