Êtes‑vous non-résident pour l'impôt français ?
Vous êtes non-résident si votre domicile fiscal n'est pas en France. Le domicile fiscal, c'est le pays où l'impôt vous considère comme résident, selon des critères de foyer, d'activité et de séjour.
Pour un bien immobilier, la règle est simple. Les loyers et la plus-value d'un bien situé en France sont imposables en France, en principe, même si vous vivez ailleurs. La convention fiscale signée entre la France et votre pays de résidence le confirme le plus souvent. Elle évite aussi d'être taxé deux fois.
Votre pays de résidence peut vous demander de déclarer aussi ces revenus. Renseignez‑vous auprès de son administration fiscale. Pour votre cas précis, un conseiller fiscal qui connaît les deux pays reste la meilleure aide. I Love Immo n'en est pas un.
Quels prélèvements sociaux payez‑vous sur vos loyers ?
Cela dépend de votre sécurité sociale, pas de votre nationalité.
| Votre situation | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni | 7,5 % (prélèvement de solidarité) | 7,5 % (prélèvement de solidarité) |
| Autres cas | 17,2 % | 18,6 % depuis les revenus de 2025 |
L'Espace économique européen, c'est l'Union européenne plus l'Islande, la Norvège et le Liechtenstein. Pour obtenir le taux de 7,5 %, vous cochez les cases 8SH ou 8SI de la déclaration n° 2042 C. Votre affiliation doit exister au 31 décembre de l'année des revenus. Si vous avez oublié, une réclamation au service des non-résidents permet de récupérer le trop-payé, avec la preuve de votre affiliation.
Dans l'exemple de Jean, affilié au Portugal, les prélèvements sociaux s'élèvent à 7,5 % de 6 720 €, soit 504 €.
Comment la plus-value est‑elle taxée quand vous vendez ?
La plus-value, c'est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, augmenté des frais et des travaux. Elle se calcule comme pour un résident, avec les mêmes abattements pour durée de détention.
- Pendant les cinq premières années, aucun abattement ne s'applique.
- À partir de la sixième année, l'abattement augmente chaque année.
- Vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Le taux de l'impôt est de 19 %, quel que soit votre pays de résidence. S'y ajoutent les prélèvements sociaux, de 17,2 %, ou 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un pays européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Une taxe sur les plus-values élevées s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Le notaire calcule l'impôt, remplit la déclaration n° 2048-IMM et verse l'impôt le jour de la vente. Il le prélève sur le prix. Le calcul de la plus-value immobilière estime le montant pour votre bien.
Exemple. Claire vit en Belgique et y est affiliée à la sécurité sociale. Elle vend 280 000 € un appartement parisien acheté 200 000 € il y a 12 ans. Le notaire calcule la plus-value nette, après les abattements de ses 12 années de détention. Il applique l'impôt de 19 % et le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Sans son affiliation en Belgique, Claire paierait 17,2 % de prélèvements sociaux au lieu de 7,5 %.
Pouvez‑vous être exonéré sur la vente ?
Les exonérations des résidents pour la résidence principale ne s'appliquent pas, puisque vous n'habitez plus en France. Deux exonérations propres aux non-résidents existent.
| Exonération | Conditions principales | Montant |
|---|---|---|
| Ancienne résidence principale | Vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit votre départ ; ni louée ni prêtée depuis ; nouveau pays dans l'Union européenne ou lié à la France par des conventions d'assistance fiscale | Toute la plus-value |
| Logement en France d'un ressortissant de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen | Avoir été domicilié en France au moins deux ans de suite ; vendre au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit le départ, ou à tout moment si vous disposiez librement du logement depuis le 1er janvier de l'année précédente | Jusqu'à 150 000 € de plus-value nette, par vendeur |
La seconde exonération ne vaut que pour un seul logement par personne. Elle ne joue pas si le bien est détenu par une SCI. Les deux exonérations ne se cumulent pas pour la même vente.
Pour un couple marié qui vend un bien commun, le plafond s'apprécie sur la part de chacun. La plus-value exonérée peut donc atteindre 300 000 € au total.
Faut‑il un représentant fiscal ?
Le représentant fiscal est une personne domiciliée en France, accréditée par l'administration, qui répond de l'impôt à votre place. Il n'est pas nécessaire dans trois cas :
- vous vivez dans l'Union européenne, en Islande ou en Norvège ;
- le prix de vente ne dépasse pas 150 000 € pour votre part ;
- le bien est détenu depuis plus de 30 ans, donc exonéré d'impôt et de prélèvements sociaux.
Dans les autres cas, vous devez en désigner un avant la vente. Ce peut être une banque, une société accréditée, l'acheteur s'il vit en France, ou une autre personne domiciliée en France et accréditée. Ni votre notaire ni votre avocat ne peuvent jouer ce rôle.
Les cas particuliers
- Impôts locaux. Vous payez la taxe foncière de chaque bien, comme un résident. Un logement meublé que vous gardez à votre disposition en France est une résidence secondaire : la taxe d'habitation reste due. Le calcul de la taxe foncière donne un ordre de grandeur.
- Déclaration des biens. Chaque propriétaire indique avant le 1er juillet qui occupe ses logements, dans le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers ». Il n'y a rien à refaire si rien n'a changé.
- Gros patrimoine. Au-delà de 1 300 000 € d'immobilier net en France, vous devez l'impôt sur la fortune immobilière, décrit dans l'IFI : qui est concerné.
- Fonctionnaires en poste à l'étranger. Les agents publics restés domiciliés fiscalement en France sont imposés comme des résidents.
- Fin des loyers. L'année où vous ne touchez plus de loyers, cochez la case 4BN de la déclaration de revenus.
À lire aussi : IFI : calcul, abattement de 30 %, déclaration et prélèvements sociaux sur loyers et plus-values.
Ce qu'il faut retenir
- Les loyers et la plus-value d'un bien situé en France sont imposables en France, même si vous vivez à l'étranger.
- Vos loyers sont taxés à 20 % au minimum, sauf si le taux moyen, à demander, est plus favorable.
- La plus-value est taxée à 19 %, avec les mêmes abattements pour durée que pour un résident.
- Affilié à une sécurité sociale européenne, suisse ou britannique, vous payez 7,5 % de prélèvements sociaux au lieu de 17,2 %.
- La vente de votre ancienne résidence principale, ou d'un logement si vous êtes ressortissant européen, peut être exonérée sous conditions.
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Questions fréquentes
Un non-résident peut‑il choisir le micro-foncier pour ses loyers en France ?
Oui, si les loyers bruts de son foyer ne dépassent pas 15 000 € par an. Il déclare alors le montant brut, et l'administration applique seule l'abattement de 30 %. Attention : s'il choisit le taux moyen, ses loyers à l'étranger comptent aussi pour ce seuil de 15 000 €.
Je vends mon ancienne résidence principale après mon départ à l'étranger : suis‑je imposé ?
Pas si vous vendez au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit votre départ, et si le logement n'a été ni loué ni prêté entre-temps. Votre nouveau pays doit aussi faire partie de l'Union européenne ou avoir signé avec la France des conventions d'assistance fiscale. Sinon, l'exonération plafonnée à 150 000 € peut encore jouer.
Qui paie l'impôt sur la plus-value quand un non-résident vend un bien en France ?
Le notaire. Il calcule l'impôt et le prélèvement social, puis les verse au Trésor le jour de la vente, sur le prix. Vous recevez le solde. Si vous avez d'autres revenus imposables en France, vous reportez aussi la plus-value sur votre déclaration de revenus, pour le calcul de votre revenu fiscal de référence.
Les résidents britanniques paient‑ils 7,5 % ou 17,2 % de prélèvements sociaux ?
En principe 7,5 %, s'ils sont affiliés à la sécurité sociale britannique. L'administration fiscale maintient pour eux l'exonération de CSG et de CRDS malgré la sortie du Royaume-Uni de l'Union européenne. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 19 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (9)vérifiées le 19 octobre 2026
- Brochure pratique 2026 – Déclaration des revenus de 2025 (BIC à imposer aux prélèvements sociaux)impots.gouv.fr (DGFiP)
- Qu'est‑ce que le taux moyen ? Puis‑je en bénéficier ? (taux minimum de 20 % et 30 %)impots.gouv.fr
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- Je suis non-résident. Je perçois des revenus immobiliers : revenus fonciers ou commerciaux ? (prélèvements sociaux)impots.gouv.fr
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- Je vends un bien immobilier. Est‑ce que je bénéficie des mêmes exonérations que les résidents ?impots.gouv.fr
- Dois‑je payer des impôts locaux ? (non-résidents)impots.gouv.fr
- BOFiP : taxe sur les plus-values immobilières élevées, assiette (BOI-RFPI-TPVIE-20), y compris pour les non-résidentsBOFiP-Impôts
- Article 197 A du code général des impôts (taux minimum des non-résidents)Légifrance
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Comment vos loyers sont‑ils imposés ?
Vos loyers français entrent dans votre déclaration de revenus française, que vous déposez chaque printemps, en ligne. Le service compétent est le service des impôts des particuliers non-résidents.
Location vide. Les loyers sont des revenus fonciers. Jusqu'à 15 000 € de loyers bruts par an pour le foyer, vous relevez du micro-foncier, le régime simple. Vous déclarez le montant brut, et un abattement de 30 % s'applique d'office, à la place de vos charges réelles. Au-delà, ou sur option, vous passez au régime réel : vous déduisez vos charges réelles sur la déclaration n° 2044. L'option pour le réel vous engage pour trois ans. Le détail du formulaire est dans la déclaration 2044 pas à pas.
Location meublée. Les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la catégorie des revenus commerciaux. Vous les reportez sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO. Les règles du micro et du réel sont celles des résidents.
Vient ensuite le taux d'imposition. L'impôt est calculé avec le barème habituel, mais il ne peut pas descendre sous un taux minimum.
Vous pouvez demander le taux moyen. Vous déclarez alors aussi vos revenus étrangers, avec justificatifs. Ils ne sont pas taxés en France : ils servent seulement à calculer le taux qui s'applique à vos revenus français. L'administration ne retient ce taux que s'il vous est plus favorable. Cochez donc la case prévue lors de la déclaration en ligne.
Exemple. Jean, retraité, vit au Portugal. Il loue un deux-pièces vide à Nantes et touche 9 600 € de loyers par an. Au micro-foncier, son revenu imposable est de 6 720 €. Au taux minimum de 20 %, il paierait 1 344 € d'impôt sur le revenu. Sa pension portugaise est modeste. S'il demande le taux moyen, son taux sera calculé sur l'ensemble de ses revenus, et sera retenu s'il est plus bas.