Qui est concerné par la surtaxe ?
La surtaxe vise les particuliers, les SCI soumises à l'impôt sur le revenu et les vendeurs non-résidents. Elle porte sur la vente d'un logement, d'un immeuble ou d'un terrain non constructible.
Elle ne s'applique pas :
- aux ventes exonérées, comme celle de votre résidence principale ;
- aux terrains à bâtir ;
- aux plus-values de 50 000 € ou moins après abattement.
Le chiffre qui compte est la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu. C'est la plus-value brute, moins l'abattement pour durée de détention de 6 % par an dès la 6e année. Le détail est dans le tableau des abattements.
Le barème de la surtaxe
On appelle PV la plus-value imposable. Le taux s'applique à toute la PV, pas seulement à la part au-dessus du seuil.
| Plus-value imposable (PV) | Montant de la surtaxe |
|---|---|
| 50 001 € à 60 000 € | 2 % × PV − (60 000 − PV) × 1/20 |
| 60 001 € à 100 000 € | 2 % × PV |
| 100 001 € à 110 000 € | 3 % × PV − (110 000 − PV) × 1/10 |
| 110 001 € à 150 000 € | 3 % × PV |
| 150 001 € à 160 000 € | 4 % × PV − (160 000 − PV) × 15/100 |
| 160 001 € à 200 000 € | 4 % × PV |
| 200 001 € à 210 000 € | 5 % × PV − (210 000 − PV) × 20/100 |
| 210 001 € à 250 000 € | 5 % × PV |
| 250 001 € à 260 000 € | 6 % × PV − (260 000 − PV) × 25/100 |
| Plus de 260 000 € | 6 % × PV |
Les lignes avec une soustraction sont des zones de lissage. Elles évitent qu'un euro de plus fasse bondir la taxe d'un coup.
Exemples de calcul
Exemple 1 : Jacques vend seul un appartement. Sa plus-value imposable, après abattement, est de 80 000 €. Il est dans la tranche à 2 % sans lissage. Surtaxe : 80 000 € × 2 % = 1 600 €.
Exemple 2 : sa voisine a une plus-value imposable de 55 000 €. Elle est dans une zone de lissage. Surtaxe : 55 000 € × 2 % = 1 100 €, moins (60 000 − 55 000) × 1/20 = 250 €. Elle paie 850 €.
Exemple 3 : un couple marié vend une maison secondaire achetée ensemble. La plus-value imposable totale est de 90 000 €. Elle se partage en 45 000 € par époux. Chacun est sous le seuil : aucune surtaxe.
Notre calcul de la plus-value ajoute la surtaxe quand elle est due.
Les cas particuliers
- Après 22 ans de détention. La base de l'impôt sur le revenu est nulle : plus de surtaxe, même pour un gros gain.
- Résidence secondaire. C'est le cas le plus fréquent de surtaxe : voir la plus-value d'une résidence secondaire.
- SCI. Les règles du seuil en société sont détaillées dans la plus-value en SCI.
- Paiement. Le notaire calcule la surtaxe sur la déclaration de plus-value et la paie sur le prix, le jour de la vente, avec l'impôt.
I Love Immo n'est ni notaire ni conseiller fiscal. Pour une plus-value proche d'un seuil, demandez au notaire de simuler le calcul avant de fixer la date de vente.
Ce qu'il faut retenir
- La surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable à l'impôt sur le revenu.
- Son taux va de 2 % à 6 %, sur toute la plus-value, avec un lissage entre les tranches.
- Le seuil se juge par vendeur, y compris pour chaque époux.
- Terrains à bâtir et ventes exonérées n'y sont pas soumis.
- Après 22 ans de détention, il n'y a plus de surtaxe.
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Calcul de la plus-value immobilière 2026
La plus-value brute, les abattements pour durée de détention, l'impôt, les prélèvements sociaux et la surtaxe.
Questions fréquentes
La surtaxe a‑t‑elle changé depuis 2022 ?
Non. Elle existe depuis le 1er janvier 2013, avec le même seuil de 50 000 € et le même barème de 2 % à 6 %. Seule la doctrine de l'administration a été mise à jour, en juillet 2023, sans changer le calcul.
La surtaxe se calcule‑t‑elle sur la plus-value brute ?
Non. Elle se calcule sur la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, c'est-à-dire après l'abattement pour durée de détention. Après 22 ans de détention, cette base est nulle : il n'y a donc plus de surtaxe.
Les prélèvements sociaux entrent‑ils dans le seuil de 50 000 € ?
Non. Le seuil se compare à la base de l'impôt sur le revenu. La base des prélèvements sociaux, plus élevée, ne sert pas au calcul de la surtaxe.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
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