SCI et plus-value immobilière : ce que change l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés

Quand la SCI vend, la plus-value est calculée comme pour un particulier :

1. prix de vente, moins les frais de vente ;
2. moins le prix d'achat payé par la SCI, avec les frais d'achat (réels ou 7,5 %) et les travaux (réels, ou 15 % après 5 ans) ;
3. abattements pour durée de détention, depuis l'achat par la SCI ;
4. 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, pour la part de chaque associé personne physique.

Exonération après 22 ans pour l'impôt, après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Voir le tableau des abattements. Si un associé occupe le logement à titre de résidence principale, sa part peut être exonérée, sous conditions : faites-le vérifier par le notaire.

La surtaxe des plus-values élevées se calcule au niveau de la SCI. L'administration admet toutefois de ne retenir que la part des associés imposés à l'IR. Voir la taxe sur les plus-values élevées.

À l'IS, la SCI tient une comptabilité d'entreprise. Chaque année, elle a déduit l'amortissement du bâtiment, c'est-à-dire une part de sa valeur, traitée comme une charge. À la vente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable : le prix d'achat moins tous les amortissements déduits.

Ensuite :

• aucun abattement pour durée de détention ne s'applique, même après 30 ans ;
• la plus-value s'ajoute au bénéfice de l'année ;
• le bénéfice est taxé à 25 %, avec un taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 €, sous conditions ;
• si les associés se partagent ensuite l'argent, ces dividendes sont imposés à leur tour, avec 18,6 % de prélèvements sociaux sur les revenus de 2026.

Exemple : une SCI familiale achète un immeuble 300 000 € et le revend 360 000 € 12 ans plus tard. Le calcul est simplifié, hors frais de vente et autres résultats de la société.

À l'IS, les amortissements ont réduit l'impôt sur les loyers pendant 12 ans. Ils se paient en partie à la revente. Notre comparateur SCI à l'IR ou à l'IS aide à mesurer cet équilibre pour votre projet.

Un associé peut vendre ses parts au lieu de faire vendre l'immeuble.

• SCI à l'IR : la plus-value sur les parts suit les règles immobilières des particuliers, avec les abattements, depuis la date d'achat des parts.
• SCI à l'IS : la plus-value sur les parts suit le régime des valeurs mobilières, comme des actions, sans abattement pour durée.
• Dans les deux cas, l'acheteur paie un droit d'enregistrement de 5 % du prix des parts, car la société est à prépondérance immobilière. La cession demande en général l'agrément des autres associés.

• Passage de l'IR à l'IS. Il entraîne en principe l'imposition immédiate des plus-values latentes, c'est-à-dire des gains non encore réalisés.
• Associé qui est une société à l'IS. Sa part de plus-value suit les règles des sociétés, même dans une SCI à l'IR.
• Location meublée dans une SCI. Au-delà de 10 % des recettes, la SCI bascule à l'IS : voir SCI et location meublée.
• Fin de la SCI. Vendre ou partager les biens à la dissolution a ses propres règles : voir dissoudre une SCI.

I Love Immo n'est ni notaire, ni expert-comptable, ni conseiller fiscal. Avant de créer, de faire évoluer ou de vendre une SCI, faites chiffrer les deux régimes par un expert-comptable ou un notaire.

À lire aussi : moins-value immobilière : que peut‑on en faire et amortir un bien immobilier : qui peut le faire.

• SCI à l'IR : plus-value des particuliers, chez chaque associé, avec abattements.
• SCI à l'IS : plus-value sur la valeur après amortissements, sans abattement, taxée à 15 % ou 25 %.
• À l'IS, l'argent distribué aux associés est imposé une seconde fois.
• La vente de parts coûte 5 % de droits à l'acheteur, quel que soit le régime.
• Le choix de l'IS se décide dès la création : pensez à la revente.