Que pouvez‑vous faire d'une moins-value ?
Presque rien, sur le plan fiscal. La règle est la suivante.
| Usage possible de la perte | Pour un particulier |
|---|---|
| Ne pas payer d'impôt sur la vente | Oui |
| La déduire de vos loyers, pensions ou salaires | Non |
| La reporter sur les années suivantes | Non |
| La compenser avec la plus-value d'un autre bien vendu la même année | Non, sauf exception |
| La compenser au sein d'une même opération, par exemple la vente en bloc d'un immeuble acheté par étapes | Oui, à titre exceptionnel |
L'exception vise des cas précis. Service-Public cite la vente en bloc d'un immeuble que vous aviez acheté en plusieurs fois, par lots successifs. Les gains et les pertes des différentes parties peuvent alors se compenser.
Après une succession ou une donation
Pour un bien reçu, le prix d'acquisition est la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation. Vous pouvez y ajouter les frais payés, comme les droits et les frais de notaire liés à la transmission.
C'est là que les moins-values sont fréquentes : un bien estimé haut dans la déclaration de succession, puis vendu plus bas. La vente ne supporte alors aucun impôt sur la plus-value. Les droits de succession payés sur la valeur déclarée ne sont pas remboursés pour autant.
Exemple : les enfants de Mme Leroy héritent de sa maison, déclarée 260 000 € dans la succession. Ils la vendent 240 000 € dix mois plus tard, faute d'acheteur au prix espéré. Ils n'ont aucune plus-value à payer. En revanche, la perte de 20 000 € ne réduit aucun autre impôt.
Une estimation juste au moment de la succession évite ce décalage. Si vous vendez peu après le décès à un prix nettement plus bas, parlez-en au notaire avant de signer la déclaration de succession. Voir aussi la plus-value d'un bien hérité ou donné et évaluer un bien dans une succession.
Les cas particuliers
- Location meublée au réel (LMNP). Pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d'achat. Une vente que vous pensiez à perte peut ainsi devenir une plus-value imposable. Voir l'amortissement LMNP réintégré dans la plus-value.
- SCI. Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu suit les règles des particuliers. Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés suit d'autres règles, propres aux entreprises. Voir la plus-value d'une SCI.
- Démembrement. Si vous vendez la nue-propriété ou l'usufruit, la perte se calcule sur ces seuls droits.
- Résidence principale. La vente est exonérée de toute façon : qu'il y ait gain ou perte, vous ne payez rien.
- Abattement pour durée de détention. Il ne s'applique qu'à une plus-value. Il n'augmente pas une moins-value.
I Love Immo n'est ni notaire ni conseiller fiscal. Pour une succession avec plusieurs biens, ou une vente en lots, faites vérifier le calcul par le notaire ou un conseiller fiscal.
À lire aussi : plus-value d'une résidence secondaire : calcul et cas et plus-value immobilière : abattements pour durée de détention.
Ce qu'il faut retenir
- Une moins-value, c'est un prix de vente inférieur au prix d'achat corrigé des frais et des travaux.
- Elle vous évite l'impôt et les prélèvements sociaux sur cette vente.
- Elle ne se déduit pas de vos revenus et ne se reporte pas.
- Elle ne compense pas la plus-value d'une autre vente, sauf exception rare.
- Pour un bien hérité, on part de la valeur déclarée dans la succession.
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Calcul de la plus-value immobilière 2026
La plus-value brute, les abattements pour durée de détention, l'impôt, les prélèvements sociaux et la surtaxe.
Questions fréquentes
Puis‑je déduire ma moins-value de mes loyers ou de mon salaire ?
Non. Une moins-value sur la vente d'un bien privé ne se déduit d'aucun revenu : ni loyers, ni pensions, ni salaires. Elle ne crée pas non plus de déficit reportable.
J'ai perdu de l'argent sur un studio et gagné sur une maison la même année. Les deux se compensent‑ils ?
Non, en règle générale. Chaque vente est calculée à part. La plus-value de la maison est imposée normalement, même si le studio a été vendu à perte la même année.
Dois‑je déclarer une moins-value ?
Vous n'avez pas d'impôt à payer. Le notaire vérifie le calcul au moment de la vente. Gardez l'acte d'achat, l'acte de vente et vos factures : ils prouvent l'absence de plus-value en cas de question de l'administration.
Ma moins-value tient compte de l'inflation ?
Non. Le calcul compare les prix en euros courants, sans corriger l'inflation. Une vente au même prix qu'il y a quinze ans donne donc une moins-value nulle, sans aucune déduction.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 19 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Comment savoir si vous êtes en moins-value ?
On fait le même calcul que pour une plus-value. Le résultat est simplement négatif.
Les forfaits peuvent suffire à transformer un petit gain en perte. Les règles sont détaillées dans les forfaits travaux 15 % et frais 7,5 %.
Exemple : Gérard a acheté un appartement 180 000 € en 2017. Il le revend 195 000 € en 2026. Il ajoute le forfait de frais, 13 500 €, et le forfait de travaux, 27 000 €, car il le détient depuis plus de 5 ans. Son prix d'achat corrigé est de 220 500 €. Il vend donc avec une moins-value de 25 500 €, alors qu'il vend 15 000 € plus cher qu'à l'achat. Il ne paie rien.