Combien d'impôt sur une résidence secondaire ?
La plus-value, c'est le gain que vous faites en revendant. On le calcule en quatre étapes.
- Prenez le prix de vente, moins les frais que vous payez pour vendre : agence à votre charge, diagnostics.
- Retirez le prix d'achat, augmenté des frais d'achat et des travaux. C'est le « prix d'achat corrigé ».
- Appliquez les abattements pour durée de détention.
- Appliquez 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, chacun sur sa propre base.
Pour les frais d'achat, vous déduisez les frais réels (notaire, droits) ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Pour les travaux d'agrandissement ou d'amélioration faits par une entreprise, vous déduisez les factures réelles. Après 5 ans, vous pouvez prendre un forfait de 15 % du prix d'achat, sans factures. Les travaux d'entretien ne comptent pas. Le choix entre frais réels et forfaits est détaillé dans les forfaits travaux et frais d'acquisition.
Le taux de 17,2 % reste en vigueur en 2026 pour les plus-values immobilières. La hausse de la CSG, l'une des contributions sociales, à 18,6 % touche d'autres revenus du patrimoine, pas celui-ci.
Exemple chiffré
Exemple : Alain et Christine ont acheté une maison au bord de la mer 180 000 € en mars 2013. Ils la vendent 250 000 € en septembre 2026. Ils n'ont pas gardé les factures de travaux.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 250 000 € |
| Prix d'achat + forfait frais 7,5 % + forfait travaux 15 % | 220 500 € |
| Plus-value brute | 29 500 € |
| 13 années pleines : base pour l'impôt (abattement 48 %) | 15 340 € |
| Impôt à 19 % | environ 2 915 € |
| Base pour les prélèvements sociaux (abattement 13,2 %) | 25 606 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | environ 4 404 € |
| Total payé par le notaire | environ 7 320 € |
Le détail des taux année par année est dans le tableau des abattements pour durée de détention. Notre calcul de la plus-value refait ce calcul avec vos chiffres.
Peut‑on vendre sa résidence secondaire sans impôt ?
Oui, dans certains cas prévus par la loi. Les principaux :
| Situation | Ce que vous gagnez | Condition principale |
|---|---|---|
| Plus de 22 ans de détention | Plus d'impôt sur le revenu | Années pleines, de l'achat à la vente |
| Plus de 30 ans de détention | Plus de prélèvements sociaux non plus | Années pleines |
| Première vente d'un logement autre que la résidence principale | Exonération de l'impôt | Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans avant la vente, et racheter ou faire construire sa résidence principale dans les 24 mois |
| Prix de vente de 15 000 € au plus | Exonération totale | Seuil apprécié par vendeur, pour sa part |
| Retraité ou titulaire de la carte d'invalidité aux revenus modestes | Exonération | Revenu fiscal de référence sous un plafond, pas d'impôt sur la fortune immobilière |
| Vente à un organisme de logement social | Exonération | Jusqu'au 31 décembre 2027, prolongée par la loi de finances pour 2026 |
La première vente est le cas le plus courant pour une résidence secondaire. Elle vise par exemple un locataire de son logement principal qui vend une maison de campagne pour acheter enfin sa résidence principale. Vous la demandez dans l'acte de vente, et vous n'en profitez qu'une fois. Si vous ne réinvestissez qu'une partie du prix, l'exonération est réduite d'autant.
Pour les retraités, Service-Public indique, pour une vente en 2026, un revenu fiscal de référence 2024 de 12 793 € au plus pour une part, plus 3 428 € par demi-part supplémentaire.
Les cas particuliers
- Vous emménagez avant de vendre. Si la maison est devenue votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est exonérée. L'installation doit être réelle, pas de pure convenance. Voir l'exonération de la résidence principale.
- Maison héritée. Le prix de départ est la valeur déclarée dans la succession : voir la plus-value d'un bien hérité ou donné.
- Maison louée en meublé au réel. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value : voir l'amortissement en LMNP et la revente.
- Grosse plus-value. Au-delà de 50 000 € imposables par vendeur, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute : voir la taxe sur les plus-values élevées.
- Vendeur non-résident. Les mêmes règles s'appliquent, avec des exonérations propres aux anciens résidents : voir l'impôt des non-résidents.
I Love Immo n'est ni notaire ni conseiller fiscal. Pour une exonération sous conditions, demandez au notaire de la vérifier avant de signer la promesse.
À lire aussi : prélèvements sociaux sur loyers et plus-values et moins-value immobilière : que peut‑on en faire.
Ce qu'il faut retenir
- Une résidence secondaire est taxée à 19 % plus 17,2 %, sur la plus-value après abattements.
- L'impôt disparaît après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans.
- Sans factures, deux forfaits réduisent la plus-value : 7,5 % pour les frais d'achat, 15 % pour les travaux après 5 ans.
- La première vente d'un logement, suivie de l'achat de votre résidence principale, peut être exonérée.
- Le notaire calcule et paie l'impôt le jour de la vente.
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Calcul de la plus-value immobilière 2026
La plus-value brute, les abattements pour durée de détention, l'impôt, les prélèvements sociaux et la surtaxe.
Questions fréquentes
Si je m'installe dans ma résidence secondaire avant de la vendre, suis‑je exonéré ?
Oui, si elle est vraiment devenue votre résidence principale au jour de la vente : vous y vivez la plus grande partie de l'année. L'administration refuse l'exonération quand l'installation ne sert qu'à éviter l'impôt, quelques semaines avant la vente. Parlez-en au notaire avant de déménager.
Une perte sur une autre vente réduit‑elle ma plus-value ?
Non, en principe. Une moins-value immobilière ne se déduit pas d'une plus-value faite sur un autre bien. Les rares exceptions visent des ventes d'un même bien en plusieurs fois.
Dois‑je déclarer quelque chose moi-même ?
Le notaire calcule, déclare et paie l'impôt le jour de la vente, sur le prix. Vous reportez ensuite le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus de l'année suivante, à titre d'information.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
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