Vendre un bien hérité ou donné : comment se calcule la plus-value

Vous ajoutez à la valeur déclarée :

• les frais payés pour recevoir le bien, sur justificatifs : frais de notaire de l'acte et de la déclaration, droits de succession ou de donation acquittés pour ce bien ;
• les travaux d'agrandissement, de construction ou d'amélioration faits par une entreprise depuis l'héritage, sur factures ;
• ou, après 5 ans de détention et sans factures, un forfait de 15 % de la valeur déclarée pour les travaux.

Le forfait de 7,5 % pour les frais d'achat ne vaut que pour un bien acheté. Pour un bien reçu gratuitement, seuls les frais réels comptent. Gardez donc le décompte du notaire et l'avis de paiement des droits.

Les frais de vente se retirent aussi du prix de vente : agence à votre charge, diagnostics.

Exemple : Sophie et Marc héritent de la maison de leur mère, décédée le 12 mars 2019. Elle est déclarée 240 000 € dans la succession. Ils paient 4 000 € de frais et de droits liés à la maison. Ils la vendent 290 000 € en septembre 2026, avec 10 000 € de frais d'agence et de diagnostics à leur charge.

1. Prix de vente net : 280 000 €.
2. Valeur déclarée + frais réels : 244 000 €.
3. 7 années pleines depuis le décès : le forfait travaux de 15 % s'applique, soit 36 000 €.
4. Prix d'achat corrigé : 280 000 €.
5. Plus-value : 0 €. Aucun impôt n'est dû.

Sans le forfait de 15 %, la plus-value aurait été de 36 000 €, soit 18 000 € chacun avant abattements. Vérifiez votre cas avec notre calcul de la plus-value, en entrant la valeur déclarée comme prix d'achat et la date du décès comme date d'achat.

Après 22 ans, la plus-value n'est plus soumise à l'impôt sur le revenu ; après 30 ans, plus aux prélèvements sociaux. Le détail est dans le tableau des abattements.

• Héritiers en indivision. Chacun est imposé sur sa part du prix, selon sa propre situation. Si l'un vit dans la maison à titre de résidence principale, lui seul peut être exonéré pour sa part. Voir vendre un bien en indivision.
• Un héritier rachète la part des autres. Le partage n'est pas taxé. S'il revend ensuite, le notaire fait deux calculs : sa part d'origine, depuis le décès, et la part rachetée, depuis le partage.
• Usufruit réservé par le donateur. À son décès, vous devenez plein propriétaire. Votre prix de départ est la valeur de la pleine propriété au jour de la donation. Si vous vendez avant, le prix se partage entre usufruitier et nu-propriétaire selon un barème lié à l'âge : voir vendre un bien démembré.
• Bien loué en meublé par le défunt. La réintégration des amortissements vise le vendeur qui les a lui-même déduits.
• Choix entre vendre, louer ou garder. Les impôts de chaque option sont comparés dans maison héritée : vendre, louer ou garder.

I Love Immo n'est ni notaire ni conseiller fiscal. La valeur déclarée et le calcul de la plus-value méritent l'avis du notaire chargé de la succession, avant la mise en vente.

À lire aussi : plus-value d'une résidence secondaire : calcul et cas et impôts après un décès : la déclaration du défunt.

• Le prix de départ est la valeur déclarée dans la succession ou la donation.
• La durée de détention part du décès ou de la donation.
• Les frais réels de succession ou de donation s'ajoutent ; le forfait de 7,5 % ne s'applique pas.
• Après 5 ans, le forfait travaux de 15 % de la valeur déclarée peut effacer une petite plus-value.
• Chaque héritier est imposé sur sa part ; le partage entre héritiers n'est pas taxé.