Le tableau des abattements cumulés
Voici l'abattement total atteint selon le nombre d'années pleines de détention.
| Années pleines | Abattement pour l'impôt (19 %) | Abattement pour les prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| 5 ans ou moins | 0 % | 0 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % |
| 8 ans | 18 % | 4,95 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 12 ans | 42 % | 11,55 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % |
| 18 ans | 78 % | 21,45 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % |
| 21 ans | 96 % | 26,40 % |
| 22 ans | Exonération | 28 % |
| 25 ans | Exonération | 55 % |
| 28 ans | Exonération | 82 % |
| 30 ans et plus | Exonération | Exonération |
On voit l'écart entre les deux colonnes. Entre 22 et 30 ans, vous ne payez plus d'impôt, mais encore des prélèvements sociaux, de moins en moins.
Exemple de calcul complet
Exemple : Martine a acheté un appartement 150 000 € le 1er juin 2010. Elle le revend 260 000 € le 15 juillet 2026. Ce n'est pas sa résidence principale. Elle n'a plus les factures : elle utilise les deux forfaits prévus par la loi.
- Frais d'achat au forfait de 7,5 % : 11 250 €.
- Travaux au forfait de 15 %, possible après 5 ans : 22 500 €.
- Prix d'achat corrigé : 183 750 €. Plus-value brute : 76 250 €.
- Durée : 16 années pleines. Abattement de 66 % pour l'impôt et de 18,15 % pour les prélèvements sociaux.
- Impôt : 76 250 € × 34 % = 25 925 € taxés à 19 %, soit environ 4 926 €.
- Prélèvements sociaux : 76 250 € × 81,85 % = 62 411 € taxés à 17,2 %, soit environ 10 735 €.
Martine paie au total environ 15 660 €. Le notaire le retient sur le prix, le jour de la vente. Si elle avait attendu six ans de plus, elle n'aurait plus payé d'impôt sur le revenu. Refaites ce calcul avec vos chiffres grâce à notre calcul de la plus-value.
Comment compter la durée de détention ?
La durée part du jour où le bien est entré dans votre patrimoine. Elle s'arrête le jour de l'acte de vente chez le notaire.
| Comment vous avez obtenu le bien | Point de départ |
|---|---|
| Achat | Date de l'acte notarié d'achat |
| Héritage | Date du décès |
| Donation | Date de l'acte de donation |
| Construction sur un terrain acheté | Date d'achat du terrain, pour l'ensemble |
Le compromis de vente ne compte pas : seul l'acte définitif fixe les dates. Avant de signer une promesse, regardez la date anniversaire de votre achat. Une vente signée juste après peut vous faire gagner une année d'abattement.
Les cas particuliers
- Bien hérité ou reçu en donation. Le compteur repart du décès ou de la donation, pas de l'achat fait par vos parents. Voir la plus-value d'un bien hérité ou donné.
- Part rachetée à un coïndivisaire. La part que vous aviez depuis le début garde sa date. La part rachetée a sa propre date et son propre prix. Le notaire fait deux calculs.
- Plus-value importante. Au-delà de 50 000 € imposables après abattement, une surtaxe s'ajoute : voir la taxe sur les plus-values élevées.
- Location meublée au réel. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value, avant abattement. Voir l'amortissement en LMNP et la revente.
- Résidence secondaire. Elle suit ce barème. Les cas d'exonération sont détaillés dans la plus-value d'une résidence secondaire.
I Love Immo n'est ni notaire ni conseiller fiscal. Pour une vente importante, faites vérifier le calcul par votre notaire avant de fixer la date de signature.
À lire aussi : prélèvements sociaux sur loyers et plus-values et moins-value immobilière : que peut‑on en faire.
Ce qu'il faut retenir
- Aucun abattement les 5 premières années, puis 6 % par an pour l'impôt et 1,65 % pour les prélèvements sociaux.
- Plus d'impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Seules les années pleines comptent, de l'acte d'achat à l'acte de vente.
- Pour un bien hérité ou donné, la durée part du décès ou de la donation.
- Le barème vaut aussi pour les terrains et les résidences secondaires.
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Calcul de la plus-value immobilière 2026
La plus-value brute, les abattements pour durée de détention, l'impôt, les prélèvements sociaux et la surtaxe.
Questions fréquentes
À partir de quelle date compte‑t‑on la durée de détention ?
Pour un achat, à partir de la date de l'acte notarié d'achat, pas du compromis. Pour un bien hérité, à partir du jour du décès. Pour une donation, à partir de la date de l'acte de donation. On s'arrête à la date de l'acte de vente.
Un mois de plus peut‑il changer l'impôt ?
Oui. Seules les années pleines comptent. Si vous vendez quelques semaines avant la date anniversaire de votre achat, vous perdez une année d'abattement. Au-delà de 5 ans, cela représente 6 points d'abattement pour l'impôt.
Les abattements s'appliquent‑ils à un terrain ?
Oui. Les terrains, bâtis ou non, suivent le même barème que les logements. Seule la surtaxe des plus-values élevées est différente : elle ne vise pas les terrains à bâtir.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
Rédaction
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Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
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À faire vérifier par un avocat ou un professionnel avant de signer.
Sources vérifiées le 18 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (4)vérifiées le 18 octobre 2026
- Impôt sur le revenu - Plus-value immobilièreService-Public.fr
- BOI-RFPI-PVI-20-20 : abattement pour durée de détentionBOFiP-Impôts (DGFiP)
- Article 150 VB du code général des impôts (prix d'acquisition, frais et travaux)Légifrance
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placementsService-Public.fr
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Comment fonctionnent les abattements ?
Votre plus-value supporte deux prélèvements : l'impôt sur le revenu, à 19 %, et les prélèvements sociaux, à 17,2 %. Chacun a son propre barème d'abattement. Les deux partent de zéro les 5 premières années, puis avancent à des rythmes différents.
Pour l'impôt sur le revenu :
Pour les prélèvements sociaux :
On compte en années pleines. Une année commencée ne compte pas. Ces taux sont ceux de Service-Public et du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), la doctrine de l'administration fiscale.