Plus-value immobilière : déduire les travaux et les frais d'achat, au réel ou au forfait

Les frais réels sont les frais de notaire, les droits d'enregistrement et la commission d'agence payée par vous. Si vous retrouvez l'acte et le décompte du notaire, vous pouvez les retenir pour leur montant exact. Sinon, vous prenez 7,5 % du prix d'achat inscrit dans l'acte, sans rien prouver.

Le forfait vaut seulement pour un bien acheté. Pour un bien reçu par donation ou par succession, seuls les frais réels comptent : frais d'acte et part des droits payés sur ce bien. La page sur la plus-value d'un bien hérité ou donné détaille ce cas.

En pratique, les frais réels d'un achat dans l'ancien dépassent souvent 7,5 %. Pour un bien neuf, ils sont plus faibles et le forfait est souvent plus intéressant. Comparez avant de choisir.

Après plus de cinq ans de détention, vous pouvez ajouter 15 % du prix d'achat au titre des travaux. C'est une simple faculté. L'administration fiscale précise dans sa doctrine, le BOFiP, que vous n'avez rien à prouver : ni la réalité des travaux, ni leur montant, ni l'absence de factures.

Trois limites à connaître :

• le forfait ne vaut que pour un bien bâti : logement, local, garage. Il ne s'applique pas à un terrain nu ;
• les cinq ans se comptent comme pour les abattements, de la date d'achat à la date de vente. Pour une maison que vous avez fait construire, ils partent de l'achèvement ;
• le forfait se calcule sur le prix d'achat seul, sans les frais ni le forfait de 7,5 %.

Si vous avez fait de gros travaux, vos factures peuvent dépasser 15 % du prix. Le réel est alors plus intéressant. Rassemblez-les avant de voir le notaire.

Les travaux retenus au réel doivent remplir plusieurs conditions. Ils sont admis s'ils sont :

• de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration : une extension, une salle de bains créée, une isolation, un changement de chauffage plus performant ;
• payés par vous, le vendeur ;
• faits par une entreprise et prouvés par ses factures. Les matériaux achetés pour les poser vous-même sont exclus ;
• jamais déduits de vos revenus. Des travaux déjà retirés de vos loyers, ou qui ont donné droit à une réduction ou un crédit d'impôt, ne comptent pas une seconde fois.

Sont exclus : l'entretien et les réparations, même importantes, les petits travaux locatifs comme la peinture ou le papier peint, et les intérêts d'emprunt. Pour un bien loué vide, la page sur les charges déductibles des revenus fonciers explique comment éviter de compter deux fois la même dépense.

Cette exclusion ne joue pas pour le forfait. Même si vous avez déduit des travaux de vos loyers, vous pouvez prendre le forfait de 15 % après cinq ans.

Exemple : Martine a acheté un appartement 160 000 € il y a 12 ans. Elle n'a plus les factures de la cuisine refaite. Elle le revend 240 000 €.

Sans les forfaits, la plus-value brute aurait été de 80 000 €. Les forfaits la réduisent donc de 36 000 € avant même les abattements pour durée de détention. Ces abattements s'appliquent ensuite : voyez l'abattement pour durée de détention. Faites le calcul complet avec notre calcul de la plus-value, qui donne un ordre de grandeur et non un montant officiel.

• Bien loué en meublé (LMNP au réel) ou en location vide avec amortissement. Les amortissements déduits réduisent le prix d'achat retenu. La règle vaut pour le meublé depuis les ventes du 15 février 2025. La loi de finances pour 2026 l'a étendue au nouveau régime d'amortissement en location vide. Voyez l'amortissement LMNP et la plus-value et le statut du bailleur privé.
• Bien hérité ou donné. Pas de forfait de 7,5 %. Le forfait de 15 % se calcule sur la valeur retenue dans la déclaration de succession ou l'acte de donation.
• Résidence principale. Sa vente est exonérée : ces calculs ne servent pas. Voyez l'exonération de la résidence principale.
• Terrain à bâtir. Pas de forfait de 15 %. Voyez la plus-value d'un terrain à bâtir.
• Bien détenu en société. Une société soumise à l'impôt sur les sociétés suit d'autres règles. Voyez la plus-value en SCI.

Chaque vente a ses particularités. Le notaire calcule la plus-value. Un conseiller fiscal peut vous aider à choisir entre réel et forfait si vos travaux sont importants.

À lire aussi : moins-value immobilière : que peut‑on en faire.

• Le prix d'achat peut être augmenté des frais d'achat et des travaux, ce qui réduit la plus-value.
• Frais d'achat : réel ou forfait de 7,5 %, seulement pour un bien acheté.
• Travaux : factures d'entreprises, ou forfait de 15 % sans justificatif après plus de cinq ans, pour un bien bâti.
• Les deux forfaits se cumulent ; le réel l'emporte quand vos dépenses prouvées sont plus élevées.
• Les travaux déjà déduits de vos revenus ne comptent pas au réel, mais n'empêchent pas le forfait.