Marchand de biens : qui l'est, comment il est taxé, et ce que cela change pour un vendeur

L'achat-revente est une activité commerciale. Elle s'exerce donc comme commerçant, ou dans une société commerciale, avec une inscription au registre des entreprises. Pour profiter des droits réduits à l'achat, le marchand de biens doit aussi être soumis à la TVA, selon la documentation officielle des impôts (BOFiP).

SCI et marchand de biens. Une société civile immobilière, ou SCI, doit avoir une activité « civile », comme la location vide. Service-Public indique que l'achat-revente lui est interdit. Il faut alors une société commerciale, comme une SAS ou une SARL immobilière (fiche F38553 d'Entreprendre Service-Public). Pour ce qu'une SCI permet, voyez les avantages et inconvénients d'une SCI.

Prêt marchand de biens. Il n'existe pas de prêt officiel propre à cette activité. Les banques financent ces opérations au cas par cas, sur des durées courtes. Elles regardent le prix d'achat, le budget des travaux et le prix de revente attendu.

À l'achat. Le marchand de biens s'engage dans l'acte à revendre dans les cinq ans ? Il ne paie pas les droits de mutation habituels (article 1115 du code général des impôts). Il paie seulement la taxe de publicité foncière de 0,715 %, selon le BOFiP. Ce délai tombe à deux ans quand il revend par lots et que les locataires ont un droit de préemption, c'est-à-dire un droit d'acheter en priorité.

S'il ne revend pas à temps. Il perd l'avantage. Il paie alors les droits qu'il n'avait pas payés, aux taux en vigueur le jour de l'achat, plus un intérêt de retard. S'il a revendu une partie du bien, il ne paie que sur la partie gardée. Avant la date limite, il peut aussi remplacer son engagement de revendre par un engagement de construire.

À la revente. Son gain est un bénéfice commercial. Il est soumis à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC, ou à l'impôt sur les sociétés s'il travaille dans une société qui paie cet impôt. La revente peut aussi être soumise à la TVA, selon le bien et les choix faits. C'est un point à régler avec un expert-comptable.

Exemple. Une SARL marchande de biens achète un immeuble 400 000 € et s'engage à le revendre. À l'achat, elle paie la taxe de 0,715 %, soit 2 860 €, au lieu des droits habituels. S'y ajoute la rémunération du notaire. Si elle n'a rien revendu au bout de cinq ans, elle devra payer les droits habituels et l'intérêt de retard.

Pour vous, vendeur particulier, c'est une vente ordinaire, chez le notaire. Il y a seulement quelques différences pratiques :

• Les diagnostics restent dus. Vous fournissez le dossier de diagnostics comme pour tout acheteur.
• L'acheteur n'a pas de délai pour changer d'avis. Le délai de dix jours protège l'acheteur non professionnel d'un logement (article L271-1 du code de la construction et de l'habitation). Le marchand de biens est un professionnel : il n'y a pas droit.
• Votre plus-value suit les règles des particuliers. La vente de votre résidence principale reste sans impôt. Pour un autre bien, l'impôt baisse avec le nombre d'années de détention (fiche F10864).
• Le prix tient compte de sa marge. Il comprend les travaux, ses frais pendant qu'il détient le bien et le bénéfice qu'il attend. En échange, il achète souvent vite, en l'état, sans attendre l'accord d'une banque.

Avant d'accepter, faites estimer votre bien. L'estimation immobilière donne une fourchette à partir des ventes réelles. Le prix net vendeur montre ce qui vous restera.

• Immeuble loué. Le marchand peut acheter un immeuble occupé. S'il revend ensuite par lots, les locataires peuvent avoir un droit de préemption. Il doit alors revendre en deux ans pour garder l'avantage fiscal.
• Division et lotissement. Acheter un terrain pour le diviser et vendre des terrains à bâtir, ou pour construire et vendre, c'est aussi une activité de marchand de biens.
• Particulier qui revend souvent. Des achats-reventes répétés peuvent pousser les impôts à vous traiter comme un marchand de biens. Ils jugent au cas par cas. Votre projet est d'acheter pour louer et garder ? Consultez plutôt le premier investissement locatif.

Ces sujets touchent au droit commercial et aux impôts. Pour une opération précise, consultez un notaire, un expert-comptable ou un avocat. I Love Immo n'est aucun de ces professionnels. L'annuaire vous aide à en trouver un.

• Le marchand de biens achète de façon habituelle, en son nom, pour revendre : c'est une activité commerciale.
• Ses gains sont des bénéfices d'entreprise, et non des plus-values de particulier.
• S'il s'engage à revendre sous cinq ans, il ne paie à l'achat qu'une taxe de 0,715 %.
• Une SCI ne peut pas faire d'achat-revente : il faut une société commerciale.
• Si vous lui vendez, la vente reste ordinaire. Seule différence : l'acheteur professionnel n'a pas de délai pour changer d'avis.