Acheter un immeuble de rapport : ce qu'il faut vérifier avant d'acheter un immeuble entier

Le vendeur doit vous remettre un dossier de diagnostic technique, c'est-à-dire l'ensemble des diagnostics obligatoires (article L271-4 du code de la construction et de l'habitation). Pour un immeuble entier, cela fait plusieurs dossiers, un par logement. Il faut aussi des documents sur le bâtiment lui-même.

Dans ce tableau, le DPE est le diagnostic de performance énergétique. Il classe un logement de A, le plus économe, à G, le plus énergivore. L'« état locatif » est la liste des logements, de leurs locataires et de leurs loyers.

Ces règles viennent du code de la construction et des fiches F37110 et F37504 de Service-Public. Pour le détail, consultez le dossier de diagnostic technique, l'audit énergétique et le DPE collectif.

Pour être loué, chaque logement doit être décent, c'est-à-dire en bon état et assez performant. En France métropolitaine, un logement classé G n'est plus décent depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, et ceux classés E le 1er janvier 2034 (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).

Dans un immeuble ancien, les logements ont souvent des classes différentes. Faites le compte : combien de logements faudra‑t‑il rénover, et avant quelle date ? Quand l'audit énergétique est exigé, il donne une première idée du coût des travaux pour tout l'immeuble.

Acheter un immeuble occupé ne met pas fin aux baux. Le locataire reste chez lui, et son bail continue avec vous aux mêmes conditions. C'est vous qui lui rendrez son dépôt de garantie quand il partira (fiche F32001).

Vous voulez reprendre un logement pour y habiter ou pour le vendre ? Des délais s'appliquent, selon la date de fin du bail. Prenons le congé pour vendre. Si le bail se termine moins de trois ans après votre achat, vous devez attendre. Vous ne pourrez donner congé qu'à la fin du bail suivant, après son premier renouvellement.

Exemple. Vous achetez un immeuble de quatre appartements, loués 550, 600, 650 et 700 € par mois sans les charges. Sur le papier, les loyers rapportent 30 000 € par an. Mais l'état locatif montre un logement vide depuis six mois et un loyer impayé. Vos revenus réels de l'an dernier étaient donc nettement plus bas. C'est ce chiffre-là qui compte pour votre plan de financement.

Le calcul de rentabilité locative et le calcul du cash-flow vous aident à comparer le prix demandé aux loyers réellement encaissés.

Avec plusieurs logements, les loyers dépassent vite les seuils des régimes simples :

• en location vide, le micro-foncier, le régime simple où les impôts retirent 30 % d'office, n'est possible que jusqu'à 15 000 € de loyers par an pour votre foyer. Au-delà, vous passez au régime réel : vous déduisez vos vraies charges, vos intérêts d'emprunt et vos travaux (fiche F1991) ;
• en location meublée, deux conditions vous font devenir loueur en meublé professionnel. Vos recettes dépassent 23 000 € par an, et elles dépassent aussi vos autres revenus d'activité. Vous payez alors des cotisations sociales.

Beaucoup d'acheteurs d'immeubles passent par une SCI, une société civile immobilière. Elle permet d'acheter à plusieurs ou de préparer la transmission aux enfants. Les étapes sont dans acheter un bien en SCI. La SCI peut payer l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés : comparez avec l'outil la SCI à l'IR ou à l'IS.

• Immeuble avec un commerce. Un local commercial au rez-de-chaussée est loué par un bail commercial. Ce bail a ses propres règles de durée et de charges.
• Diviser pour revendre. Pour mettre l'immeuble en copropriété, il faut un règlement de copropriété et un état descriptif de division. Si vous revendez appartement par appartement, les locataires peuvent avoir un droit de préemption, c'est-à-dire un droit d'acheter en priorité.
• Achat sans apport. Les banques regardent le même taux d'endettement que pour un logement seul. Consultez investir dans le locatif sans apport.
• Immeuble très ancien. L'état de la toiture, de la façade, des réseaux et des compteurs compte beaucoup. Les compteurs sont‑ils individuels ou communs ? Faites examiner le bâtiment par un professionnel avant de faire une offre.

Un tel achat engage de grosses sommes. Faites relire les baux et l'avant-contrat par le notaire, et votre montage fiscal par un expert-comptable. I Love Immo n'est ni l'un ni l'autre.

À lire aussi : investir dans un local commercial : points de vigilance, acheter un appartement loué : droits et rentabilité et investir en colocation.

• Un immeuble de rapport appartient à un seul propriétaire : pas de syndic, mais tous les gros travaux sont pour vous.
• Exigez le dossier de diagnostics de chaque logement, le DPE collectif, et l'audit énergétique si l'immeuble est classé E, F ou G.
• Les baux en cours continuent avec vous. Raisonnez sur les loyers réellement encaissés.
• Le DPE de chaque logement décide de ce que vous pourrez encore louer en 2028 et en 2034.
• Avec plusieurs logements, les seuils du micro-foncier et du meublé non professionnel sont vite dépassés.