Investissement locatif : neuf ou ancien, que choisir en 2026 ?

La loi a changé cette année. Le Pinel est fermé depuis le 1er janvier 2025. Pour les achats faits depuis le 21 février 2026, la loi de finances a créé un nouveau régime (loi du 19 février 2026, article 47).

Source : fiche F35782 de Service-Public, vérifiée le 15 avril 2026.

Ces trois régimes ont des points communs. Le logement est loué vide, comme résidence principale du locataire. Le loyer et les revenus du locataire sont plafonnés. Vous vous engagez à louer six ou neuf ans. Le fonctionnement complet du nouveau régime est dans le statut du bailleur privé. Si vous avez déjà un Pinel, voyez ce qui reste du Pinel.

Sans dispositif, l'ancien garde un atout : les travaux d'entretien et d'amélioration se déduisent de vos loyers. S'ils dépassent vos loyers, ils créent un déficit foncier, c'est-à-dire une perte qui réduit aussi vos autres revenus, dans une limite annuelle.

Un avantage fiscal ne rend pas rentable un achat trop cher. Comparez toujours le prix à celui de logements semblables sans dispositif.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe le logement de A à G. Pour louer en résidence principale, il compte autant que le prix.

Depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être loué avec un nouveau bail. Les logements classés F suivront en 2028, et les E en 2034. Un appartement ancien classé F ou G n'est donc pas une affaire s'il faut l'isoler et changer le chauffage. Le calendrier complet est dans les passoires thermiques.

Exemple : Martine hésite entre un deux-pièces ancien classé F à 160 000 € et un deux-pièces neuf à 215 000 €. Le neuf coûte 55 000 € de plus, mais l'ancien demande environ 25 000 € de travaux selon les devis. Il faut aussi ajouter environ 7 000 € de frais de notaire en plus pour l'ancien. L'écart réel tombe à environ 23 000 €. Il faut ensuite comparer les loyers possibles et les charges des deux logements.

Dans le neuf, le logement suit la réglementation thermique la plus récente. Voir le DPE d'un logement neuf.

Comparez les deux biens avec les mêmes chiffres, sur la même durée. Concrètement :

1. Additionnez le prix, les frais de notaire et les travaux de chaque bien.
2. Estimez le loyer de marché, et le loyer plafonné si vous prenez un dispositif.
3. Retirez la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables et l'assurance.
4. Comptez une période sans locataire chaque année, même courte.
5. Intégrez le décalage de la livraison si vous achetez sur plan : aucun loyer avant la remise des clés.

Le simulateur d'investissement locatif fait ce calcul avec votre crédit et vos impôts. Les étapes d'un premier achat sont dans le premier investissement locatif.

• Achat sur plan. Vous payez par étapes, selon l'avancement du chantier. Les étapes et les garanties sont dans l'achat en VEFA, la vente en l'état futur d'achèvement.
• Logement ancien déjà loué. Vous reprenez le bail et le locataire en place. Voir acheter un logement déjà loué.
• Location meublée. Les dispositifs du tableau visent la location vide. En meublé, l'amortissement existe déjà au régime réel, dans le neuf comme dans l'ancien.
• Copropriété ancienne. Lisez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale : de gros travaux votés ou à venir pèsent sur la rentabilité.
• Achat à plusieurs ou en société. Les règles fiscales changent. Faites vérifier votre projet par un notaire ou un conseiller fiscal. I Love Immo ne joue aucun de ces rôles.

À lire aussi : le logement intermédiaire et où investir.

• Le neuf coûte plus cher au mètre carré, mais réduit les frais de notaire, les travaux et le risque DPE.
• L'ancien a souvent un prix plus bas, mais un logement classé F ou G impose des travaux avant de louer longtemps.
• Depuis le 21 février 2026, le statut du bailleur privé remplace le Pinel pour le neuf et l'ancien très rénové.
• Comparez le coût total, travaux et frais compris, et un loyer réaliste, avant de regarder l'avantage fiscal.