Acheter un appartement pour le louer à un étudiant : ce qu'il faut vérifier

En meublé, vous pouvez signer un bail de neuf mois, qui s'arrête sans reconduction. En location vide, le bail dure au moins trois ans.

Le meublé doit contenir une liste d'équipements fixée par la loi : lit, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, chaises, rangements, luminaires. Voir la liste du mobilier obligatoire. Les règles du bail de neuf mois sont dans louer à un étudiant.

Pour le garant, beaucoup d'étudiants n'ont que leurs parents. La garantie Visale, gratuite, peut les remplacer : voir Visale côté propriétaire.

Faites le calcul sur dix ou onze mois de loyer, pas douze. Un étudiant part souvent en juin, et le suivant arrive en septembre.

Exemple : Bernard achète un studio meublé 95 000 €, frais de notaire et mobilier compris. Il le loue 520 € par mois hors charges, sur dix mois : 5 200 € par an. Il paie 750 € de taxe foncière, 400 € de charges non récupérables et 150 € d'assurance. Il lui reste 3 900 € avant impôts et crédit, soit environ 4,1 % du prix payé. S'il trouve un locataire à l'année, son revenu monte à 4 940 €, soit 5,2 %.

Le calculateur de rentabilité locative refait ce calcul avec vos chiffres.

Les loyers d'un meublé entrent dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la catégorie des revenus d'activité commerciale. Vous êtes loueur non professionnel tant que les recettes de meublé de votre foyer ne dépassent pas 23 000 € par an, ou restent inférieures à vos autres revenus d'activité.

Deux régimes existent :

• le micro-BIC, où les impôts retirent d'office 50 % de vos recettes pour une location de longue durée, sans déduire vos vraies charges ;
• le régime réel, où vous déduisez vos charges, vos intérêts d'emprunt et l'amortissement, c'est-à-dire une part du prix du logement et du mobilier chaque année.

Au réel, l'impôt est souvent faible les premières années. Mais depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont repris dans le calcul de la plus-value à la revente. Le détail est dans micro-BIC ou réel, et le simulateur LMNP compare les deux.

Les avantages fiscaux de la location vide, comme le statut du bailleur privé, ne s'appliquent pas à un meublé.

• Logement acheté pour votre enfant. Si votre enfant y habite sans payer de loyer, ce n'est pas un investissement locatif : aucun loyer à déclarer, mais aucune charge à déduire. Si vous lui louez, le loyer doit être normal. Demandez conseil à un notaire ou à un conseiller fiscal.
• Colocation étudiante. Un grand logement loué à plusieurs étudiants suit d'autres règles. Voir investir en colocation.
• Résidence étudiante gérée. Vous louez à un exploitant par un bail commercial. Voir investir en résidence étudiante.
• Location l'été. Louer le studio aux vacanciers en juillet et août suit les règles des meublés de tourisme. Voir la location saisonnière.
• Zone tendue. Dans certaines villes, le loyer est encadré, même pour un studio meublé. Voir la location en zone tendue.

À lire aussi : le premier investissement locatif.

• Un logement étudiant se loue le plus souvent meublé, avec un bail de neuf mois possible.
• Vérifiez la surface minimale et le DPE : un logement classé G ne peut plus être loué avec un nouveau bail.
• Calculez la rentabilité sur dix mois de loyer, charges et taxe foncière déduites.
• Les loyers sont imposés en location meublée : comparez micro-BIC et régime réel avant la première déclaration.