Acheter un logement déjà loué : le bail, vos droits et la rentabilité

La loi protège le locataire contre un achat suivi d'un congé immédiat. Les délais se comptent à partir de la signature de l'acte de vente. Dans tous les cas, vous devez donner congé au moins 6 mois avant la fin du bail.

Le congé pour habiter vous permet de reprendre le logement pour vous ou un proche. Le congé pour vendre vous permet de le vendre vide. Voici quand chacun est possible :

La reconduction, c'est le bail qui repart automatiquement pour la même durée quand personne ne donne congé.

Exemple : Hélène signe l'acte d'achat le 15 janvier 2027. Le bail, de trois ans, se termine le 30 juin 2028. C'est moins de deux ans après son achat.

• Pour y habiter, elle donne congé au moins six mois avant le 30 juin 2028. Mais ce congé ne prendra effet que le 15 janvier 2029. Le locataire reste jusqu'à cette date.
• Pour revendre le logement vide, elle doit attendre la fin de la première reconduction : le 30 juin 2031.

Le congé pour habiter doit nommer la personne qui va habiter le logement et préciser son lien avec vous. Elle peut être :

• vous-même ;
• votre conjoint, votre partenaire de Pacs, ou votre concubin depuis au moins un an ;
• vos parents, grands-parents, enfants ou petits-enfants, ou ceux de votre conjoint.

Le juge peut vérifier que ce motif est réel et sérieux.

Certains locataires âgés sont protégés. Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peut recevoir de congé que si vous lui proposez un relogement adapté, à proximité. « Modestes » veut dire que ses ressources annuelles sont sous le plafond des logements sociaux conventionnés. La même protection vaut si le locataire héberge une personne de plus de 65 ans qui remplit cette condition de ressources.

Cette protection ne joue pas dans deux cas :

• vous avez vous-même plus de 65 ans ;
• vos propres ressources sont sous ce même plafond.

L'âge se regarde à la date de fin du bail. Les ressources se regardent à la date du congé.

Avant d'acheter pour y habiter, demandez donc l'âge du locataire et la date de fin du bail. Ce sont les deux informations qui fixent votre calendrier.

Le vendeur doit aussi vous remettre les diagnostics de vente habituels. Voyez les diagnostics obligatoires pour vendre.

Avec un bien déjà loué, vous connaissez le loyer. Vous n'avez pas de locataire à chercher, ni de mois sans loyer au départ : l'argent rentre dès le premier mois. Calculez donc la rentabilité sur ce loyer réel, pas sur un loyer espéré. Notre outil de rentabilité locative donne le rendement brut, le rendement après charges et le rendement après impôt.

Trois vérifications changent souvent le calcul :

1. Le loyer est‑il au niveau du marché ? Un loyer bas restera bas tant que dure le bail. Seule la révision annuelle s'applique, limitée par l'indice de référence des loyers. Notre outil de révision du loyer calcule le loyer révisé à la date prévue au bail.
2. Le DPE. Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique, classe le logement de A à G. En France métropolitaine, un logement classé G n'est plus décent depuis le 1er janvier 2025. Un logement classé F ne le sera plus à partir du 1er janvier 2028 (article 6 de la même loi). Leur loyer ne peut plus être augmenté. Le détail est dans le DPE et la location.
3. Le prix. Un logement occupé se négocie en tenant compte du temps à attendre avant de pouvoir en disposer. Chiffrez ce que ce délai représente pour vous.

Vous hésitez encore sur la commune ? Les critères pour choisir une ville valent aussi pour un bien déjà loué.

• Location meublée. Le bail se transmet de la même façon. Le préavis du bailleur est de 3 mois. Des règles proches protègent le locataire âgé aux ressources modestes.
• Bail mobilité. Ce bail meublé de courte durée continue avec le nouveau propriétaire. Celui-ci donne au locataire son nom, son adresse et, s'il en a une, celle de son agence. Le bail prend fin à son terme, sans congé.
• Achat d'un immeuble entier loué. Si l'immeuble est ensuite revendu par lots, les locataires peuvent avoir des droits de priorité pour acheter. Faites‑vous conseiller par le notaire.
• Achat en indivision ou en SCI. Le bailleur est alors l'indivision, c'est-à-dire l'ensemble des copropriétaires du bien, ou la société civile immobilière. Le congé pour habiter suit des règles propres à chaque cas : interrogez le notaire avant de signer.

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• Le bail continue avec vous, aux mêmes conditions. Vous rendrez le dépôt de garantie : négociez-le dans l'acte.
• Pour habiter le logement, comptez au moins deux ans après l'achat, et souvent jusqu'à la fin du bail.
• Pour le revendre vide, il faut parfois attendre la fin du premier renouvellement.
• Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peut pas recevoir de congé sans offre de relogement, sauf exceptions.
• Calculez la rentabilité sur le loyer réel, en vérifiant le DPE et le niveau du loyer.