Qu'est‑ce que vendre en nue-propriété ?
La propriété se compose de deux droits. L'usufruit permet d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus. La nue-propriété, ce sont les murs, sans le droit de les utiliser pour le moment. Les deux réunis forment la pleine propriété.
Dans une vente en nue-propriété, vous gardez l'usufruit et vendez la nue-propriété. On parle de vente avec réserve d'usufruit. Rien ne change dans votre quotidien : vous restez chez vous, ou vous continuez à louer.
L'usufruit peut être gardé :
- à vie : il prend fin à votre décès ;
- pour une durée fixe : par exemple quinze ans, après quoi l'acheteur récupère le bien.
Les définitions et les droits de chacun sont détaillés dans l'usufruit et la nue-propriété.
Vente en nue-propriété ou viager occupé ?
Les deux formules vous laissent dans votre logement. La grande différence est la façon d'être payé.
| Vente en nue-propriété | Viager occupé | |
|---|---|---|
| Paiement | Tout le prix à la signature | Un bouquet éventuel, puis une rente à vie |
| Montant total | Connu à la signature | Dépend de votre durée de vie |
| Impôt sur les sommes reçues | Aucun impôt sur le revenu sur le prix ; plus-value éventuelle | La rente est imposable en partie |
| Si l'acheteur ne paie plus | Sans objet : il a tout payé | Clause pour reprendre le bien, si l'acte la prévoit |
| Vos droits après la vente | Usufruit : vivre dans le logement ou le louer | Usufruit ou droit d'usage, selon l'acte |
La vente en nue-propriété convient si vous voulez un capital tout de suite. Le viager convient mieux si vous voulez un complément de revenu régulier : voyez le viager, bouquet et rente. Si l'on vous parle de « viager sans rente », lisez le viager sans rente.
Qui paie quoi après la vente ?
En principe, vous payez l'entretien courant, comme tout occupant. L'acheteur nu-propriétaire paie les grosses réparations, c'est-à-dire le gros œuvre : gros murs, voûtes, poutres, toiture entière. S'il faut les faire parce que l'entretien a manqué, elles restent à votre charge.
L'acte de vente peut répartir autrement certaines dépenses. Lisez ce point avec soin. La répartition détaillée, taxe foncière comprise, est dans usufruit et nue-propriété : qui paie quoi.
Quels impôts pour le vendeur ?
Si le logement est votre résidence principale, la plus-value sur la vente de la nue-propriété est exonérée, comme pour une vente classique, si les autres conditions sont remplies.
Sinon, la plus-value se calcule sur la seule nue-propriété. Le notaire compare le prix reçu à une fraction de votre prix d'achat. Cette fraction est fixée obligatoirement avec le barème fiscal, selon votre âge au jour de la vente.
Exemple. Robert, 72 ans, a acheté un appartement locatif 150 000 €. Il en vend la nue-propriété 210 000 € et garde l'usufruit. À son âge, la nue-propriété représente 70 % : le prix d'achat retenu est donc de 105 000 €. Sa plus-value brute est de 105 000 €, avant frais, travaux et abattements pour durée de détention.
Le notaire calcule et paie l'impôt lors de la vente. Pour une première idée, utilisez le calcul de la plus-value.
Les cas particuliers
- Vendre à un de vos enfants. Pour le calcul des droits de succession, le bien est présumé faire partie de votre succession, sauf preuve contraire. Et vos autres enfants qui n'ont pas consenti à la vente peuvent la faire compter sur la part dont vous pouvez disposer librement.
- Vendre plus tard le bien entier. Il faut alors l'accord de l'acheteur, et le prix se partage entre vous deux : voir vendre un bien démembré.
- Le bien est déjà démembré. Si vous avez hérité de la nue-propriété, vous pouvez la vendre seul, sans l'accord de l'usufruitier. Son droit ne change pas.
- Un couple vendeur. L'usufruit peut être réservé aux deux, puis au survivant. Le prix en tient compte, puisque l'usufruit durera plus longtemps.
- Payer en plusieurs fois. Si vous préférez des mensualités sur une durée fixe, voir la vente à terme.
I Love Immo n'est ni notaire ni conseiller fiscal. Une vente en nue-propriété engage votre succession : faites‑vous conseiller par un notaire pour votre propre cas.
À lire aussi : vente à réméré : fonctionnement et risques, résidence senior : services, autonomie ou petite maison ?.
Ce qu'il faut retenir
- Vous vendez les murs, vous gardez l'usage du logement à vie ou pour une durée fixée.
- Le prix est versé en une fois ; il dépend surtout de votre âge ou de la durée de l'usufruit.
- À la fin de l'usufruit, l'acheteur devient plein propriétaire sans nouveau paiement au vendeur ou à ses héritiers.
- La plus-value est exonérée si c'est votre résidence principale ; sinon, elle se calcule sur la seule nue-propriété.
- Vendre la nue-propriété à un de vos enfants obéit à des règles fiscales et familiales particulières.
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Questions fréquentes
Puis‑je vendre la nue-propriété de mon logement à mes enfants ?
C'est possible, mais très encadré. Pour les droits de succession, le bien est présumé faire partie de votre succession, sauf preuve contraire. Côté famille, vos autres enfants qui n'ont pas consenti à la vente ont un recours. Ils peuvent faire compter la valeur du bien sur la part dont vous disposez librement, comme pour une donation. Faites‑vous conseiller par un notaire avant de signer.
Que se passe‑t‑il si je dois partir en maison de retraite ?
Vous gardez l'usufruit : vous pouvez louer le logement et toucher les loyers. Si vous voulez vendre le bien entier, il faut l'accord de l'acheteur nu-propriétaire, et le prix se partage entre vous selon la valeur de vos droits.
La vente en nue-propriété est‑elle réservée aux personnes âgées ?
Non, mais l'âge pèse sur le prix. Plus l'usufruitier est jeune, plus son usufruit vaut cher et moins la nue-propriété rapporte. Une réserve d'usufruit pour une durée fixe, par exemple quinze ans, ne dépend pas de l'âge.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 16 octobre 2026Voir plusVoir moins
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
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Sources vérifiées le 16 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (7)vérifiées le 16 octobre 2026
- Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelles différences ?Service-Public.fr
- Code général des impôts, article 669 (valeur de l'usufruit et de la nue-propriété)Légifrance
- BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 190 et 200 : prix d'acquisition en cas de cession d'un droit démembréBOFiP-Impôts
- BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 90 : exonération de la résidence principale en cas de démembrementBOFiP-Impôts
- Code général des impôts, article 751 (présomption fiscale en cas de démembrement au profit d'un héritier)Légifrance
- Code civil, article 918 (vente avec réserve d'usufruit à un héritier en ligne directe)Légifrance
- Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?Service-Public.fr
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Comment se fixe le prix ?
Le prix se négocie librement. Mais il part presque toujours de la valeur du bien libre, réduite de la valeur de l'usufruit que vous gardez. Plus vous êtes âgé, plus la part de la nue-propriété est élevée.
Le barème fiscal donne un repère. Il fixe la valeur de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier. Par exemple, elle vaut 70 % de la pleine propriété si vous avez entre 71 et 80 ans, et 80 % entre 81 et 90 ans. Pour un usufruit d'une durée fixe, l'usufruit vaut 23 % de la valeur du bien par période de dix ans.
Exemple. Jeanne, 76 ans, possède une maison estimée 350 000 €. Selon le barème, la nue-propriété vaut 70 %, soit 245 000 €. Un acheteur investisseur lui propose 230 000 €, car il ne pourra pas occuper le bien avant longtemps. Jeanne compare cette offre au barème et à d'autres propositions avant d'accepter.
Le barème complet est dans le calcul de la nue-propriété et de l'usufruit. Le point de vue de l'acheteur est expliqué dans investir en nue-propriété.