Maison en hypothèque : ce que cela implique, combien de temps cela dure, comment la lever

Pour un achat, la banque choisit en général entre deux formes d'hypothèque, ou une caution. La caution est expliquée dans notre guide caution, hypothèque ou hypothèque légale du prêteur de deniers.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers remplace depuis le 1er janvier 2022 l'ancien « privilège de prêteur de deniers », ou PPD. Son principal intérêt est d'éviter la taxe de publicité foncière.

L'achat sur plan s'appelle la vente en l'état futur d'achèvement, ou Véfa. L'hypothèque légale du prêteur de deniers ne peut pas le couvrir.

L'inscription dure jusqu'à un an après la dernière échéance prévue du prêt. Puis elle disparaît automatiquement, sans démarche et sans frais.

La loi plafonne cette durée à 50 ans. Pendant l'année qui suit la fin du prêt, l'inscription existe encore mais ne sert plus à rien, puisque la dette est payée.

Exemple : Jacques a emprunté pour sa maison en 2016, sur 20 ans. Sa dernière mensualité est prévue le 5 avril 2036. L'hypothèque restera inscrite jusqu'au 5 avril 2037, puis s'effacera seule. S'il rembourse tout par anticipation en 2030, l'inscription reste en place jusqu'en 2037, sauf s'il demande une mainlevée.

C'est la date prévue lors de l'inscription qui compte, pas la date réelle du dernier paiement.

Il faut un acte de mainlevée, signé devant notaire. La mainlevée est l'acte par lequel la banque renonce à sa garantie.

Elle est nécessaire dans trois situations principales :

• vous vendez le bien avant d'avoir fini de rembourser ;
• vous vendez après avoir remboursé, mais avant la fin de l'inscription ;
• vous faites racheter votre prêt par une autre banque, qui veut sa propre garantie.

La mainlevée se fait d'accord avec la banque, par un acte authentique, c'est-à-dire signé devant notaire. Le notaire le présente ensuite au service de la publicité foncière, qui efface l'inscription. Si la banque refuse, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire, qui décide.

Les frais de mainlevée sont à votre charge. Leur montant dépend du montant du prêt initial : le notaire les chiffre. Pour estimer ce qui vous restera après une vente, le calcul des frais de vente les additionne avec le remboursement du prêt et ses indemnités.

Les frais se paient chez le notaire, au moment de l'achat. Vous les réglez en même temps que les frais d'acquisition.

Pour une hypothèque conventionnelle, ils comprennent la rémunération du notaire, la taxe de publicité foncière et des frais de formalités. Pour l'hypothèque légale du prêteur de deniers, la taxe de publicité foncière n'est pas due. Service-Public propose un simulateur du coût de l'hypothèque, et votre notaire vous donne le montant exact dans sa provision.

Ces frais entrent dans le TAEG du prêt, le taux qui additionne intérêts, assurance, garantie et frais.

• Hypothéquer un bien que vous possédez déjà. Une hypothèque conventionnelle peut porter sur une autre maison que celle financée. Les banques l'acceptent notamment comme solution de rechange quand l'assurance emprunteur vous est refusée pour raison de santé.
• Prêt relais. Comme tout prêt immobilier, il peut être couvert par une hypothèque, sur un bien que vous possédez ou sur celui que vous achetez. Le prêt relais détaille son fonctionnement.
• Hypothèque rechargeable. Réutiliser une hypothèque pour un nouveau prêt n'est plus possible pour un particulier : la loi la réserve aux prêts professionnels.
• Prêt viager hypothécaire. Ce prêt s'adresse surtout aux propriétaires âgés : la banque vous prête sur la valeur de votre logement, et le remboursement n'intervient qu'à votre décès ou à la vente. La dette ne peut jamais dépasser la valeur du bien. Vous disposez de 10 jours de réflexion avant d'accepter l'offre, par acte notarié.
• Copropriété. Le syndicat des copropriétaires a lui aussi une hypothèque légale sur le lot, pour les charges impayées de l'année en cours et des quatre années précédentes.
• Hypothèque judiciaire. Un créancier peut obtenir d'un juge une hypothèque sur votre bien pour une dette impayée. Elle n'a rien à voir avec la garantie de votre prêt.

Pour une hypothèque prise sur un bien de famille, en indivision ou en succession, demandez conseil à votre notaire. I Love Immo n'est ni notaire ni banque.

À lire aussi : privilège de prêteur de deniers et hypothèque : différences, emprunter après 60 ans : prêt, assurance, durée, levée d'hypothèque après remboursement du prêt.

• Une hypothèque garantit le prêt sur le bien : la banque peut le faire vendre en cas d'impayés.
• Vous restez propriétaire et libre d'habiter, de louer ou de vendre.
• L'inscription dure jusqu'à un an après la dernière échéance prévue, puis s'efface sans frais.
• La lever plus tôt, en cas de vente ou de rachat du prêt, demande un acte de mainlevée chez le notaire, à vos frais.
• L'hypothèque légale du prêteur de deniers évite la taxe de publicité foncière, mais ne finance ni travaux ni achat sur plan.