Combien vaut la nue-propriété ?
Le fisc fixe la valeur de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation. Plus vous êtes âgé, plus la nue-propriété vaut cher, car l'usufruit durera moins longtemps.
| Âge du donateur qui garde l'usufruit | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété donnée |
|---|---|---|
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
L'âge se compte en années révolues : à 70 ans et 11 mois, vous êtes encore dans la tranche « de 61 à 70 ans ». Les tranches plus jeunes et le calcul pour votre bien sont dans le calcul de la nue-propriété et de l'usufruit.
Combien coûte la donation ? Un calcul complet
Le coût total comprend les droits de donation, payés par les enfants sauf si vous les réglez, et les frais de l'acte.
Exemple. Monique, 74 ans, veuve, donne la nue-propriété de sa maison estimée à 300 000 € à ses deux fils. Elle garde l'usufruit.
- Valeur taxée. À 74 ans, la nue-propriété vaut 70 %, soit 210 000 €. Chaque fils reçoit 105 000 €.
- Abattement. Chaque fils a droit à 100 000 € d'abattement de la part de sa mère. Il reste 5 000 € taxables chacun.
- Droits de donation. 5 000 € à 5 %, soit 250 € par fils, 500 € au total.
- Taxe de publicité foncière. 0,60 % de 210 000 €, plus 2,37 % de ce montant, soit environ 1 290 €.
- Contribution de sécurité immobilière. 0,10 % de 210 000 €, soit 210 €.
- Émoluments du notaire. Calculés par tranches sur la valeur entière de 300 000 €, soit environ 4 189 € TTC.
Hors débours, ces frais avancés par le notaire pour les documents, le total avoisine 6 190 €. Si Monique avait donné la pleine propriété, chaque fils aurait payé environ 8 194 € de droits.
| Ce qui est calculé | Sur quelle valeur |
|---|---|
| Droits de donation | La nue-propriété, après abattement |
| Taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière | La nue-propriété |
| Émoluments du notaire | La pleine propriété de la maison |
Les étapes chez le notaire et les pièces à fournir sont décrites dans la donation d'une maison de son vivant.
Que se passe‑t‑il à votre décès ?
L'usufruit s'éteint. Vos enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires, sans droits de succession sur cette maison. Ils n'ont rien à racheter.
La valeur prise en compte reste celle de la nue-propriété au jour de la donation. Si la maison a pris de la valeur entre-temps, cette hausse échappe aux droits.
Il existe une exception si la nue-propriété a été achetée par un héritier plutôt que reçue par donation : le bien peut alors être réintégré dans la succession. La suite des démarches est expliquée dans la nue-propriété au décès de l'usufruitier.
Quelles clauses prévoir dans l'acte ?
Le notaire peut ajouter des clauses pour vous protéger. Parlez-en avant la signature.
- La réversion d'usufruit. À votre décès, l'usufruit passe à votre conjoint, qui peut rester dans la maison.
- L'interdiction de vendre ou d'hypothéquer. Vos enfants ne peuvent pas vendre leur nue-propriété ni la donner en garantie sans votre accord, de votre vivant.
- Le droit de retour. Si un enfant meurt avant vous, la nue-propriété vous revient au lieu de passer à ses héritiers.
- Les charges. Vous pouvez demander une autre répartition des travaux, ou une obligation de soins.
Les limites à connaître
- Vendre devient plus difficile. Pour vendre la maison entière, il faut votre signature et celle de tous les nus-propriétaires. Le prix est ensuite partagé entre vous selon le barème.
- Vous ne pouvez plus disposer du bien seul. Pour financer une maison de retraite, vous ne pourrez pas vendre sans l'accord de vos enfants. Vous pourrez louer la maison et garder les loyers.
Ces points sont détaillés dans les inconvénients du démembrement.
Les cas particuliers
- Un couple marié qui donne un bien commun. Chaque époux donne sa moitié et garde l'usufruit. Chaque enfant profite de deux abattements de 100 000 €.
- Plusieurs enfants. Ils reçoivent la nue-propriété ensemble et sont en indivision entre eux. Une donation-partage avec réserve d'usufruit fige en plus la valeur de chaque part pour le futur partage.
- Une maison louée. Vous continuez d'encaisser les loyers et de les déclarer dans vos revenus.
- Un donateur sous tutelle ou curatelle. La donation reste possible, avec l'autorisation du juge ou du conseil de famille en tutelle, et avec l'assistance du curateur en curatelle.
Pour votre situation familiale et fiscale, faites‑vous conseiller par un notaire : il rédige l'acte et calcule les droits. I Love Immo n'est ni notaire ni conseiller fiscal.
À lire aussi : droits de donation : abattements, barème et délai de 15 ans et donation-partage : fonctionnement, avantages, limites.
Ce qu'il faut retenir
- Vous donnez la nue-propriété et gardez l'usufruit : vous restez chez vous ou touchez les loyers jusqu'à votre décès.
- Les droits portent sur la nue-propriété, dont la valeur dépend de votre âge : 70 % entre 71 et 80 ans.
- Les émoluments du notaire, eux, se calculent sur la valeur entière de la maison.
- À votre décès, vos enfants deviennent pleins propriétaires sans nouveaux droits.
- Des clauses protègent le donateur : réversion d'usufruit, interdiction de vendre, droit de retour.
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Donation immobilière : droits et frais de notaire 2026
Les droits de donation après abattement, la valeur de la nue-propriété et les frais de notaire de l'acte.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont‑ils calculés sur la nue-propriété ou sur la valeur entière ?
Les deux. Les émoluments du notaire sont calculés sur la valeur de la maison en pleine propriété. La taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière portent, elles, sur la valeur de la nue-propriété transmise, comme les droits de donation.
Mon conjoint pourra‑t‑il rester dans la maison après mon décès ?
Oui, si l'acte le prévoit par une clause de réversion d'usufruit. À votre décès, l'usufruit passe alors à votre conjoint, qui garde la maison sa vie durant. Sans cette clause, l'usufruit s'éteint à votre décès et vos enfants récupèrent tous les droits.
Peut‑on donner la nue-propriété à un seul de ses enfants ?
Oui, mais la donation doit respecter la part réservée aux autres enfants. À votre décès, elle sera en principe prise en compte dans le partage. Une donation-partage entre tous les enfants évite bien des discussions.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 17 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
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Sources vérifiées le 17 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (5)vérifiées le 17 octobre 2026
- Faire une donationService-Public.fr
- Droits de donation : exonérations selon le bien et le bénéficiaireService-Public.fr
- Article 669 du code général des impôts (barème de l'usufruit et de la nue-propriété)Légifrance
- Donations par acte notariéimpots.gouv.fr
- Article 931 du Code civil (forme notariée des donations)Légifrance
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Comment fonctionne la donation avec réserve d'usufruit ?
La propriété d'une maison réunit deux droits. L'usufruit permet de l'occuper ou d'en toucher les loyers. La nue-propriété est le droit de devenir un jour plein propriétaire. Dans cette donation, vous séparez ces deux droits :
Rien ne change dans votre quotidien. Vous habitez la maison, vous pouvez la louer et garder les loyers. Vous payez la taxe foncière et l'entretien courant. Les grosses réparations, comme la toiture entière, reviennent en principe aux nus-propriétaires. Le détail figure dans usufruit et nue-propriété : définitions.
Une donation d'immeuble se fait obligatoirement chez le notaire, sinon elle est nulle. Elle est en principe irrévocable : vous ne pourrez pas reprendre la nue-propriété si vous changez d'avis.