Faut‑il faire des travaux avant de vendre son appartement ou sa maison ?

Le DPE, diagnostic de performance énergétique, apparaît dans l'annonce. Pour une maison individuelle classée E, F ou G, vous devez aussi remettre un audit énergétique. Cette obligation vaut pour les promesses ou actes signés depuis le 1er avril 2023. Elle s'étendra aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.

L'audit propose des scénarios de travaux chiffrés et les aides possibles. Deux stratégies sont alors possibles :

1. faire les travaux qui permettent de gagner une ou deux classes, puis refaire le DPE ;
2. vendre en l'état, avec l'audit qui montre clairement à l'acheteur ce qu'il devra faire.

La seconde évite d'avancer de l'argent et des mois de chantier. La première peut élargir le nombre d'acheteurs, surtout les investisseurs, car un logement mal classé ne peut plus toujours être loué. Le simulateur de gain DPE donne une idée de l'effet de chaque geste.

C'est le point que beaucoup de vendeurs ignorent. Le Code civil considère comme constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire (article 1792-1).

Concrètement, si vous avez fait réaliser des travaux importants, vous répondez envers l'acheteur des dommages graves. Ce sont ceux qui touchent la solidité ou rendent le logement impropre à son usage. La durée est de 10 ans après la réception des travaux. Une extension, une charpente refaite ou une installation de chauffage encastrée peuvent être concernées.

Pour vous protéger :

1. faites appel à des entreprises assurées en garantie décennale, et gardez leurs attestations ;
2. pour de gros travaux, souscrivez une assurance dommages-ouvrage avant le début du chantier ;
3. signez un procès-verbal de réception à la fin des travaux ;
4. remettez au notaire les factures, attestations et procès-verbaux, pour qu'ils soient annexés à la vente.

Le maître d'ouvrage, c'est-à-dire vous quand vous commandez les travaux, a l'obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Elle permet à l'acheteur d'être indemnisé plus vite en cas de gros défaut. Voir l'assurance dommages-ouvrage du particulier et comment vérifier une attestation décennale.

Oui, s'il s'agit d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif ; la résidence principale est en principe exonérée. Les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration s'ajoutent au prix d'achat, ce qui réduit le gain imposable. Ils doivent avoir été payés par vous et réalisés par une entreprise. Ils ne doivent pas avoir déjà été déduits de vos revenus, par exemple de vos loyers.

Si vous avez acheté il y a plus de cinq ans, vous pouvez retenir à la place un forfait de 15 % du prix d'achat, sans justificatif. Cette règle figure dans la version de l'article 150 VB du code général des impôts en vigueur depuis le 21 février 2026.

Exemple. Mme Henry a acheté une maison 200 000 € il y a douze ans. Elle a fait refaire la toiture par une entreprise pour 18 000 €. Le forfait de 15 % lui permet d'ajouter 30 000 € au prix d'achat : plus intéressant que ses factures réelles. Le calcul de la plus-value compare les deux pour votre cas.

• Des travaux faits vous-même. Ils ne comptent pas pour la plus-value, sauf le forfait de 15 %. Mais vous restez responsable de leurs défauts envers l'acheteur.
• Des travaux soumis à autorisation. Une extension, une véranda ou un changement de façade demandent souvent une déclaration préalable ou un permis. Sans autorisation, la vente peut se compliquer. Voir la déclaration préalable de travaux.
• Un bien hérité. Les héritiers doivent s'entendre sur les travaux et sur leur financement. Voir vendre une maison héritée.
• Une vente pressée. Les travaux retardent la mise en vente. Voir vendre rapidement sa maison.

Pour un projet de travaux important avant une vente, ou une question de fiscalité, demandez conseil à votre notaire ou à un conseiller fiscal. I Love Immo n'est ni notaire ni conseiller fiscal.

À lire aussi : ma maison ne se vend pas : que faire ?, vendre à un investisseur ou à un marchand de biens.

• Les petites réparations valent presque toujours la peine ; les gros travaux de confort, rarement.
• Les travaux énergétiques peuvent améliorer la classe du DPE ; sinon, l'audit éclaire l'acheteur.
• Vendre après des travaux importants vous rend responsable des gros défauts pendant 10 ans.
• Gardez factures, attestations décennales et procès-verbaux de réception pour le notaire.
• Pour la plus-value, retenez les factures réelles ou le forfait de 15 % après cinq ans.