Vendre une maison héritée : le rôle du notaire, les délais et les étapes, dans l'ordre

Voici le parcours habituel. Certaines étapes se mènent en parallèle.

Exemple. Le père de Claire et Didier décède le 10 février. Le notaire établit l'acte de notoriété en mars. La maison est estimée 220 000 €, valeur reprise dans la déclaration déposée début août. Les droits sont payés à ce moment-là. Les enfants signent une promesse en septembre et l'acte en décembre. Le prix est réparti entre eux à la signature.

Aucun délai légal n'oblige à vendre. Vous pouvez garder la maison des années, la louer ou l'occuper. Mais deux échéances arrivent vite :

• La déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois du décès, si celui-ci a eu lieu en métropole. Le délai est plus long pour certains décès hors de métropole : voyez le délai de la déclaration de succession.
• Les droits de succession se paient au dépôt de la déclaration, que la maison soit vendue ou non.

Si l'argent n'est pas disponible, vous pouvez demander un paiement fractionné : en principe trois versements sur un an, avec intérêts et une garantie. Si au moins la moitié de la succession est faite de biens difficiles à vendre, comme un logement, le délai peut aller jusqu'à trois ans en sept versements. Tous les héritiers doivent être d'accord, car ils restent solidaires du paiement. Pour estimer les droits, utilisez le calcul des droits de succession.

La maison est déclarée à sa valeur de marché au jour du décès. Pour vous aider, le service « Rechercher des transactions immobilières » de votre espace sur impots.gouv.fr montre les ventes récentes autour de chez vous.

Cette valeur sert deux fois. Elle fixe d'abord les droits de succession. Elle devient ensuite votre prix d'achat pour calculer la plus-value, quand vous revendez.

Exemple. La maison est déclarée 220 000 € et vendue 228 000 € dix mois plus tard. La plus-value brute n'est que de 8 000 €, avant frais. Si la maison avait été sous-estimée à 180 000 €, la plus-value aurait été de 48 000 €. Une estimation trop basse fait économiser des droits, mais augmente l'impôt à la revente.

Si vous n'habitez pas la maison, elle n'est pas votre résidence principale : sa plus-value est donc imposable, sauf exonération. Elle bénéficie des abattements pour durée de détention. Faites une estimation avec le calcul de la plus-value.

• Père décédé, mère vivante. Le conjoint survivant a en général des droits sur la maison : usufruit, part en pleine propriété ou droit d'y habiter à vie. Sa signature est alors nécessaire (voir les droits du conjoint survivant sur le logement). S'il a l'usufruit, le prix se partage selon la valeur de chaque droit : voir vendre un bien démembré.
• Le conjoint vivait dans la maison. S'il y vivait à titre principal, il peut y rester gratuitement un an après le décès. Le défunt ne peut pas l'en priver. Il a aussi un an pour demander un droit d'habitation à vie.
• Un héritier refuse de vendre. Les recours sont expliqués dans vendre un bien en indivision. Le rachat de sa part est traité dans la maison en indivision entre frères et sœurs.
• Un héritier mineur ou protégé. La vente demande l'accord de son représentant et, selon les cas, l'autorisation du juge des tutelles.
• Succession acceptée à hauteur de l'actif net. Les créanciers ont 15 mois pour se manifester. Pendant ce délai, vous pouvez garder ou vendre les biens, selon les règles que le notaire vous indiquera.
• Résidence secondaire. Les règles sont les mêmes ; seule l'exonération de résidence principale ne s'applique jamais à vous.

I Love Immo n'est pas notaire. Pour votre succession, le notaire est votre interlocuteur obligatoire, et le seul à pouvoir signer l'acte de vente.

À lire aussi : vendre un appartement avec locataire : vos règles, estimation de maison par un notaire : comment faire, documents à fournir pour vendre une maison.

• Vous pouvez vendre une maison héritée avant la fin de la succession, si tous les héritiers signent.
• Le notaire établit l'attestation de propriété avant la vente : prévoyez ce délai.
• Vendre vaut acceptation de la succession : vérifiez les dettes avant.
• La déclaration et les droits sont dus dans les 6 mois du décès, même si la maison n'est pas vendue.
• La valeur déclarée devient votre prix d'achat pour la plus-value : estimez-la au plus juste.