Assurance dommages-ouvrage : obligatoire pour un particulier, ce qu'elle paie et dans quels délais

C'est le maître d'ouvrage qui la souscrit, c'est-à-dire la personne pour qui les travaux sont faits. Ce peut être le propriétaire, la personne qu'il a chargée de le représenter, le vendeur ou le promoteur. Pour les parties communes d'un immeuble, c'est le syndic, au nom de la copropriété.

Les travaux concernés sont ceux que couvre la garantie décennale :

• la construction d'une maison ou d'un immeuble ;
• une extension ;
• une rénovation lourde : modification de la structure, gros œuvre extérieur, fondations, terrassement, ravalement destiné à rendre la façade étanche.

Certains ouvrages échappent à l'obligation (article L243-1-1 du code des assurances). C'est le cas, par exemple, de la voirie, des parkings, des réseaux ou des équipements sportifs non couverts. L'obligation revient toutefois s'ils ne sont que le complément d'un ouvrage soumis à l'assurance.

Surtout, les parties existantes d'un bâtiment ne sont pas couvertes. Une seule exception : elles sont totalement intégrées aux travaux neufs, au point qu'on ne peut plus techniquement les séparer.

Le bon moment : vous souscrivez l'assurance avant l'ouverture du chantier. Dans un contrat de construction de maison individuelle, la référence de l'assurance figure au contrat. Ce contrat peut aussi prévoir qu'il ne s'appliquera que si vous l'obtenez : c'est une « condition suspensive ».

En principe, un an après la réception des travaux. La réception, c'est le moment où vous acceptez officiellement le chantier, avec ou sans réserves. Pendant la première année, la garantie de parfait achèvement s'applique : l'entreprise doit réparer les défauts que vous lui signalez.

Vous pouvez faire appel à la dommages-ouvrage plus tôt dans deux cas :

1. Avant la réception. L'entreprise abandonne le chantier ou travaille mal. Vous l'avez mise en demeure, c'est-à-dire sommée par écrit de respecter ses engagements, sans résultat. Vous avez ensuite résilié le contrat parce qu'elle ne l'exécutait pas.
2. Pendant l'année de parfait achèvement. Vous avez signalé les défauts et mis l'entreprise en demeure, mais elle n'a pas réparé.

La couverture s'arrête 10 ans après la réception. Le procès-verbal de réception est donc un document clé. Il marque le départ de la garantie décennale et celui de vos droits auprès de l'assureur.

Vous déclarez le dommage par écrit, puis l'assureur doit respecter des délais fixés par la loi.

Concrètement :

1. Envoyez votre déclaration par lettre recommandée avec accusé de réception, par recommandé électronique ou en la remettant contre un récépissé.
2. Respectez le délai prévu par votre contrat. Ce délai ne peut pas être inférieur à 5 jours ouvrés.
3. Ne laissez pas traîner : vous perdez votre droit à indemnisation si vous déclarez le dommage plus de 2 ans après son apparition ou après l'avoir découvert.

Les délais de l'assureur se comptent en jours calendaires, week-ends et jours fériés compris. Ils partent de la réception de votre déclaration :

Aucune franchise, c'est-à-dire aucune part du dommage, ne peut rester à votre charge. Si l'offre vous paraît trop faible et que les réparations sont urgentes, demandez une avance. Elle vaut au moins les trois quarts de l'offre et vous est versée en une fois, dans les 15 jours. L'indemnité doit servir à réparer réellement le bâtiment.

Exemple : Monique a fait construire une extension, réceptionnée il y a 4 ans. Des fissures apparaissent. Son assureur reçoit sa déclaration complète le 3 mars. Il doit lui donner sa position au plus tard le 2 mai, et lui faire une offre au plus tard le 1er juin. Si le 2 mai passe sans réponse, Monique le prévient par recommandé. Elle peut alors lancer les réparations.

Saisissez le Bureau central de tarification (BCT), l'organisme qui fixe le prix quand les assureurs refusent. Il fixe la prime que l'assureur de votre choix doit accepter. Il peut aussi laisser une franchise à votre charge.

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié cette procédure (article L243-4 du code des assurances). Depuis le 28 mai 2026, l'assureur qui refuse doit vous indiquer que vous pouvez saisir le bureau, et comment le faire. Le bureau doit ensuite se prononcer dans un délai de trois mois.

Il n'existe pas de prix officiel de la dommages-ouvrage. Le prix dépend notamment du coût total de la construction et de la nature des travaux. Il dépend aussi des entreprises choisies, de leurs propres assurances et des études techniques fournies.

Concrètement :

1. Demandez des propositions à plusieurs assureurs, bien avant la date d'ouverture du chantier.
2. Gardez chaque refus écrit.
3. Si tous les assureurs refusent, saisissez le Bureau central de tarification en joignant ces refus.

• Vente dans les 10 ans. L'assurance suit le bâtiment : elle passe au nouveau propriétaire. L'acte de vente mentionne son existence, et l'attestation y est jointe. Si un dommage apparaît après la vente, c'est l'acheteur qui contacte l'assureur. Sans assurance, l'acte de vente doit indiquer qu'il n'y en a pas.
• Copropriété. Pour des travaux sur les parties communes couverts par la décennale, c'est le syndic qui souscrit. Il le fait au nom du syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire de l'ensemble des copropriétaires.
• Travaux faits par vous-même. La dommages-ouvrage vise les travaux confiés à des entreprises. Si vous construisez vous-même puis vendez, vous êtes responsable envers l'acheteur, comme un constructeur. Parlez-en à votre notaire avant la vente.
• Location du bien construit. Si vous faites construire pour louer, l'exception pénale ne vous protège pas. Elle ne vise que le logement occupé par le propriétaire ou sa famille.
• Pour aller plus loin. Les questions d'assurance du logement au quotidien sont réunies dans le guide Assurance.

À lire aussi : quel contrat pour faire construire, surélévation de maison.

• La dommages-ouvrage est obligatoire avant tout chantier de construction ou de gros travaux confié à des entreprises, même pour un particulier.
• Elle paie les réparations des dommages graves sans attendre de savoir qui est responsable.
• L'assureur a 60 jours pour prendre position et 90 jours pour faire une offre ; sinon, vous pouvez lancer les travaux.
• Elle passe à l'acheteur si vous vendez dans les 10 ans : gardez l'attestation avec les papiers du logement.
• Si tous les assureurs refusent, saisissez le Bureau central de tarification.