Vendre un bien avec un crédit en cours : ce qui se passe pour le prêt

Le notaire s'occupe du remboursement, avec le prix payé par l'acheteur.

1. Prévenez votre banque dès que la vente se précise. Demandez par écrit le remboursement total du prêt.
2. La banque calcule le montant dû à la date prévue de l'acte : capital restant, intérêts du mois, indemnités éventuelles.
3. Le jour de la signature, le notaire garde ce montant sur le prix et le verse à la banque.
4. Le notaire lève la garantie du prêt. Pour une hypothèque, c'est la mainlevée, à vos frais. Voyez la levée d'hypothèque.
5. Vous recevez le solde, après l'enregistrement de l'acte. Voyez quand le vendeur reçoit l'argent.

Si votre prêt repose sur une caution, c'est-à-dire un organisme qui se porte garant, il n'y a pas de mainlevée à payer.

Votre contrat peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé. C'est une pénalité payée à la banque parce que vous remboursez plus tôt. La loi les plafonne : elles ne peuvent pas dépasser la plus petite des deux sommes suivantes.

• six mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt ;
• 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Exemple : il reste 80 000 € à rembourser à 2 % par an. Six mois d'intérêts font environ 800 €. 3 % du capital font 2 400 €. Le plafond est donc d'environ 800 €. Le calcul du remboursement anticipé fait ce calcul pour votre prêt.

Ces indemnités ne sont pas dues dans trois cas, pour vous ou votre conjoint. Il s'agit d'un changement de lieu de travail, d'une perte forcée de l'emploi (un licenciement, par exemple) ou d'un décès, qui vous amène à vendre. Envoyez un justificatif à la banque.

Si vous rachetez un autre logement, la banque peut accepter de transférer le prêt sur le nouveau bien. Vous gardez alors votre taux et vous évitez les indemnités. C'est intéressant si votre taux est bas. Voyez transférer son prêt immobilier.

Si vous achetez avant d'avoir vendu, un prêt relais peut faire la transition. Voyez le prêt relais et ses alternatives.

• Prix inférieur au capital restant dû. Vous devez compléter avec vos fonds pour que la garantie soit levée. Parlez-en à la banque avant le compromis.
• Plusieurs prêts sur le bien. Chaque prêt est remboursé et chaque garantie levée, prêteur par prêteur.
• Prêt à taux variable. Les indemnités peuvent être majorées d'intérêts dits compensateurs, prévus au contrat.
• Vente après un divorce. Les deux ex-époux restent tenus du prêt jusqu'au remboursement. Voyez vendre sa maison en cas de divorce.
• Vente rapide à un professionnel. La même règle s'applique : le prix rembourse d'abord le prêt. Voyez vendre à un investisseur ou un marchand de biens.

Pour un montage complexe, comme un rachat de crédit ou plusieurs biens financés, faites le point avec votre banque ou un courtier, et avec le notaire de la vente.

À lire aussi : documents à fournir pour vendre une maison.

• Un prêt classique ne vous empêche pas de vendre : le notaire le solde sur le prix.
• Les prêts aidés (PTZ, conventionné, PAS) doivent être remboursés au plus tard à la vente, sauf transfert.
• Les indemnités sont plafonnées à six mois d'intérêts ou 3 % du capital restant, le plus faible des deux.
• Elles ne sont pas dues en cas de mutation, de perte d'emploi forcée ou de décès.