Une canalisation traverse un terrain privé : sur quelle base, et avec quels droits ?

Le cas le plus fréquent est l'accord. Votre voisin accepte que votre tuyau passe sous son terrain. Faites-le écrire, de préférence dans un acte notarié publié. Indiquez le tracé, la profondeur, qui entretient, comment on accède en cas de fuite et l'indemnité éventuelle.

L'écrit est indispensable. Une canalisation enterrée est une servitude « non apparente » : on ne la voit pas. La loi dit qu'une telle servitude ne s'établit que par un titre, c'est-à-dire un acte (article 691 du Code civil). Trente ans d'usage, ou plus, ne suffisent pas. Sans écrit, le voisin, ou son acheteur, peut un jour vous demander de retirer le tuyau.

La loi impose parfois le passage. Le code rural permet à un propriétaire d'obtenir le passage, par une conduite souterraine, des eaux dont il a le droit de disposer. Il peut s'agir d'eau potable, d'irrigation ou des besoins de son exploitation. Les eaux usées des maisons ainsi alimentées peuvent aussi être conduites vers un réseau de collecte, dans les mêmes conditions. Trois limites s'appliquent :

1. le tracé doit être le plus rationnel et le moins dommageable pour le terrain traversé ;
2. les habitations, ainsi que les cours et jardins qui y sont attenants, ne peuvent pas être traversés ;
3. une juste indemnité est versée au propriétaire, avant les travaux.

En cas de désaccord sur le tracé, la taille de la conduite ou l'indemnité, c'est le tribunal judiciaire qui tranche. Avant le procès, tentez un règlement amiable, par exemple avec un conciliateur de justice, gratuit.

Exemple. La maison de Chantal, construite au fond d'une ancienne propriété, doit être raccordée au tout-à-l'égout. Le réseau passe dans la rue, de l'autre côté du pré de son voisin. Elle lui propose une convention chez le notaire : tracé le long de la haie, accès en cas de fuite, indemnité versée en une fois. Le voisin accepte. Faute d'accord, Chantal aurait pu demander au juge de fixer ce passage, hors des abords de la maison du voisin.

Une commune, un syndicat des eaux ou leur concessionnaire peut poser une canalisation publique d'eau potable ou d'égout sous un terrain privé. La loi lui donne ce droit sur les terrains non bâtis, sauf les cours et jardins attenant aux habitations. La servitude est créée après une enquête publique, et elle ouvre droit à une indemnité.

Ces servitudes sont des servitudes d'utilité publique. Elles sont annexées au plan local d'urbanisme. Vous pouvez les consulter sur le Géoportail de l'urbanisme ou en mairie. Avant un projet près de la conduite, demandez en mairie ce que la servitude permet de construire.

Quand le réseau public d'égout passe dans votre rue, le raccordement de votre maison est obligatoire. La loi le prévoit aussi quand vous accédez à cette rue par une voie privée ou par une servitude de passage. Vous avez deux ans à partir de la mise en service du réseau pour vous raccorder. Pour une construction neuve, le raccordement se fait pendant les travaux.

Si le tuyau doit passer chez un voisin, il vous faut donc un accord écrit, ou à défaut le passage prévu par la loi. Pour un terrain enclavé, le passage dû par le voisin doit assurer la « desserte complète » du terrain. Demandez à un notaire ou à un avocat si cela couvre vos réseaux dans votre cas. Les règles du passage lui-même sont dans la servitude de passage.

Celui à qui la servitude profite fait à ses frais les travaux pour l'utiliser et l'entretenir, sauf si l'acte prévoit autre chose. Il peut accéder au terrain pour cela, en réparant les dégâts causés.

Le propriétaire du terrain traversé, lui, ne peut rien faire qui rende la servitude plus difficile à exercer. Il ne peut pas couper le tuyau, ni bâtir dessus d'une façon qui en empêche l'accès. S'il a une raison sérieuse, il peut proposer un autre emplacement aussi commode, que le bénéficiaire ne peut pas refuser.

• Vous achetez un terrain. Demandez au notaire les servitudes publiées et les servitudes d'utilité publique. Faites préciser dans la promesse le tracé des réseaux qui traversent ou desservent le terrain.
• Vous découvrez un tuyau inconnu. Ne le coupez pas. Cherchez d'abord à qui il profite et s'il existe un acte. Un notaire peut faire cette recherche.
• Un lotissement ou une copropriété. Les réseaux communs relèvent souvent du cahier des charges, d'une association des propriétaires ou du règlement de copropriété. Lisez ces documents avant d'agir.
• Une fuite qui abîme votre terrain. Le propriétaire de la canalisation peut devoir réparer les dégâts. Gardez des photos et prévenez votre assureur.
• Une maison en assainissement individuel. Si le raccordement est impossible techniquement, une installation autonome est obligatoire. Voyez le contrôle de l'assainissement.

I Love Immo n'est ni notaire ni avocat. Pour rédiger une convention de passage de canalisation, ou contester une indemnité, adressez‑vous à un notaire ou à un avocat.

À lire aussi : eaux du terrain voisin : écoulement et droit de puisage et servitudes : légales, conventionnelles, de fait.

• Une canalisation enterrée chez un voisin n'est un droit que si un écrit le prévoit : l'usage ne suffit pas.
• La loi peut imposer un passage de conduite d'eau, mais jamais sous les habitations, cours et jardins attenants.
• Une canalisation publique peut traverser un terrain privé non bâti, après enquête publique et contre indemnité.
• Le raccordement à l'égout est obligatoire dans les deux ans, y compris par une voie privée ou une servitude.
• L'entretien revient en principe à celui à qui le tuyau profite.