Servitude de passage : quand le voisin doit vous laisser passer, et à quelles conditions

Un terrain est enclavé quand il n'a aucune issue sur la voie publique. Il l'est aussi quand cette issue est insuffisante pour son usage normal. Cet usage peut être agricole, commercial ou industriel, ou servir à construire ou à diviser le terrain.

Exemple. Le terrain de Gérard est entouré de trois jardins et d'un ruisseau, sans aucun chemin vers la route. Il est enclavé : il peut réclamer un passage chez l'un de ses voisins. Le terrain de Brigitte, lui, donne sur un chemin public étroit, mais praticable en voiture. Il n'est pas enclavé. Si elle veut passer chez son voisin pour gagner du temps, il lui faut son accord écrit.

Un accès simplement long, en pente ou peu commode ne suffit pas. En cas de doute, le juge apprécie la situation au cas par cas.

Le mieux est de vous mettre d'accord avec votre voisin, par écrit. La loi donne trois repères :

1. Le trajet le plus court entre votre terrain et la voie publique, en règle générale.
2. L'endroit le moins dommageable pour le terrain traversé, qui l'emporte si les deux ne coïncident pas.
3. Une indemnité proportionnée au dommage causé : un mur abattu, un jardin coupé en deux, une perte d'usage. Elle peut être versée en une fois ou périodiquement.

Une règle particulière s'applique quand l'enclave vient d'une division. Vous avez acheté une partie d'un terrain, ou reçu un lot lors d'un partage ? Le passage doit alors être pris sur l'ancienne propriété divisée, même si le trajet est plus long. Ce n'est que si cela est impossible qu'un autre voisin peut être sollicité.

L'accord peut être un acte signé entre vous ou un acte authentique, signé chez un notaire. Un acte notarié est plus sûr : le notaire le fait publier au service de la publicité foncière, ce qui en informe les futurs acheteurs. Un géomètre-expert peut tracer l'emprise exacte du passage sur un plan.

Celui qui passe peut faire les travaux nécessaires pour utiliser le passage, comme un empierrement. Ils sont à ses frais, sauf accord contraire. Il entretient le passage : débroussaillage, déneigement, réparation des dégâts qu'il cause. Si le voisin utilise aussi le chemin, l'entretien se partage. Il ne peut pas aggraver la charge, par exemple en faisant passer des camions là où l'accord prévoit un passage à pied.

Le propriétaire du terrain traversé ne peut rien faire qui rende le passage plus difficile. Il ne peut pas le fermer, ni le déplacer de lui-même. S'il a une vraie raison, il peut proposer un autre tracé aussi commode, que le bénéficiaire ne peut pas refuser.

Tout dépend de son origine :

• Le passage dû à l'enclave cesse quand le terrain n'est plus enclavé, par exemple après la création d'une route. Le voisin peut alors demander la suppression du passage. À défaut d'accord, le juge constate la fin de la servitude.
• Le passage convenu entre voisins s'éteint s'il n'a pas été utilisé pendant 30 ans. Le juge peut constater cette fin à partir de preuves : constat de commissaire de justice, témoignages, photos.

Dans les deux cas, mieux vaut écrire la fin de la servitude dans un acte, pour éviter un litige plus tard.

Un désaccord sur le tracé, la façon de passer ou l'indemnité ne peut pas être porté directement devant le juge. Une tentative de règlement amiable est d'abord obligatoire : conciliateur de justice, gratuit, médiateur ou procédure participative avec avocats. Voyez saisir un conciliateur de justice.

Faute d'accord, le tribunal judiciaire du lieu du terrain fixe l'emplacement, le mode de passage, à pied ou en voiture, et l'indemnité.

• Passer pour faire des travaux chez soi. Ce n'est pas une servitude de passage, mais le « tour d'échelle », qui demande l'accord écrit du voisin ou du juge : voir le droit de surplomb et le tour d'échelle.
• Faire passer des tuyaux ou des câbles. Une canalisation chez le voisin suit des règles voisines, mais distinctes. Voyez la servitude de canalisation.
• Une limite incertaine. Avant de fixer un passage le long d'une limite contestée, faites borner le terrain.
• L'achat d'un terrain. Lisez l'acte de vente et demandez au notaire les servitudes publiées. Un passage non écrit chez le voisin peut cesser du jour au lendemain s'il n'était que toléré.
• Une construction sur le passage. Vous ne pouvez pas bâtir ni clore sur l'emprise d'un passage qui profite à un voisin.

I Love Immo n'est ni notaire ni avocat. Pour rédiger un acte de servitude ou contester une indemnité, adressez‑vous à un notaire ou à un avocat.

À lire aussi : servitudes : légales, conventionnelles, de fait.

• Seul un terrain enclavé a droit par la loi à un passage chez un voisin, contre une indemnité.
• Un terrain simplement mal desservi a besoin de l'accord écrit du voisin, de préférence chez le notaire.
• Le passage suit en principe le trajet le plus court, à l'endroit le moins dommageable.
• La servitude se transmet avec le terrain, et le passage légal cesse avec l'enclave.
• En cas de désaccord, une conciliation est obligatoire avant le tribunal judiciaire.