Qui peut en bénéficier ?
Deux conditions doivent être réunies au jour du décès.
1. Le logement était la résidence principale du défunt. Maison ou appartement, peu importe. Une seule résidence est concernée.
2. Il est aussi la résidence principale d'au moins une de ces personnes :
| Personne qui vit dans le logement | Abattement possible |
|---|---|
| Conjoint marié | Oui |
| Partenaire de Pacs | Oui |
| Enfant mineur du défunt, de son conjoint ou de son partenaire | Oui |
| Enfant majeur protégé (sous tutelle, curatelle…) | Oui |
| Enfant majeur dont l'infirmité empêche d'avoir des revenus suffisants | Oui |
| Enfant majeur valide qui vivait chez son parent | Non |
| Concubin non pacsé | Non |
L'enfant du conjoint ou du partenaire compte aussi. Cela vise notamment les familles recomposées : voir la succession en famille recomposée.
Pourquoi est‑ce utile si le conjoint ne paie pas de droits ?
Parce que l'abattement réduit la valeur du logement entier, et donc aussi la part qui revient aux enfants.
Prenons le cas le plus courant. Le père décède. La mère, 75 ans, reste dans la maison et choisit l'usufruit de toute la succession, c'est-à-dire le droit de l'habiter à vie. Les deux enfants reçoivent la nue-propriété, la propriété « en attente » qu'ils récupéreront au décès de leur mère. À 75 ans, le barème fiscal fixe l'usufruit à 30 % et la nue-propriété à 70 %.
Exemple chiffré. La maison vaut 400 000 €. C'est le seul bien de la succession.
| Sans abattement | Avec l'abattement de 20 % | |
|---|---|---|
| Valeur déclarée | 400 000 € | 320 000 € |
| Nue-propriété (70 %) | 280 000 € | 224 000 € |
| Part de chaque enfant | 140 000 € | 112 000 € |
| Après l'abattement de 100 000 € par enfant | 40 000 € taxables | 12 000 € taxables |
| Droits par enfant | 6 194 € | 796 € |
L'abattement fait économiser environ 5 400 € à chaque enfant. La mère, elle, ne paie rien dans les deux cas. Refaites le calcul avec le calcul des droits de succession et la valeur de l'usufruit avec le calcul de la nue-propriété et de l'usufruit.
Les cas particuliers
- Défunt en maison de retraite. La résidence principale du défunt au décès peut alors être discutée, même si son conjoint vit toujours dans la maison. Faites le point avec le notaire avant de déclarer.
- Conjoint qui a quitté le logement avant le décès. L'abattement ne joue pas, puisque ce n'est plus sa résidence principale.
- Usufruit déjà réservé. Si les enfants avaient reçu la nue-propriété par donation, la maison n'entre plus dans la succession : voir la nue-propriété au décès de l'usufruitier.
- Concubin. Il ne permet pas l'abattement et paie lui-même 60 % de droits sur ce qu'on lui lègue : voir Pacs et concubinage.
- Plus-value à la revente. Pour l'impôt sur la plus-value, le prix d'achat d'un bien hérité est la valeur retenue pour les droits de succession. Si les enfants pensent revendre, demandez au notaire quelle valeur sera retenue.
La déclaration engage les héritiers. Pour vérifier les conditions dans votre situation, notamment en cas de départ en maison de retraite, consultez le notaire chargé de la succession ou un conseiller fiscal.
Ce qu'il faut retenir
- La résidence principale du défunt est déclarée pour 80 % de sa valeur.
- Il faut qu'un conjoint, un partenaire de Pacs ou un enfant mineur ou protégé y vive au décès.
- Les résidences secondaires et les logements loués n'y ont pas droit.
- L'abattement profite surtout aux enfants, dont la part taxée diminue.
- Il s'applique dans la déclaration, sans démarche à part : gardez les preuves d'occupation.
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Droits de succession immobilier : calcul par héritier
La part de chaque héritier, son abattement et ses droits, selon son lien avec le défunt.
Questions fréquentes
L'abattement de 20 % s'applique‑t‑il à une résidence secondaire ?
Non. Il ne vise que le logement qui était la résidence principale du défunt au jour du décès. Une maison de vacances, un appartement loué ou un logement vide sont déclarés pour leur pleine valeur de marché.
Mes parents étaient tous les deux décédés : les enfants majeurs y ont‑ils droit ?
En général non. Il faut qu'au décès, le logement soit aussi la résidence principale du conjoint, du partenaire de Pacs, ou d'un enfant mineur ou majeur protégé. Un enfant majeur y a droit seulement si une infirmité l'empêche d'avoir des revenus suffisants.
Faut‑il demander l'abattement aux impôts ?
Il s'applique dans la déclaration de succession, où la maison est inscrite pour 80 % de sa valeur. Le notaire qui la prépare doit pouvoir justifier que les conditions étaient remplies au jour du décès : adresse de l'occupant, situation familiale.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Sources officielles (5)vérifiées le 18 octobre 2026
- Droits de succession - Évaluation de la succession et calcul des droitsService-Public.fr
- Droits de succession - DéclarationService-Public.fr
- Règles en matière d'héritage : défunt ayant eu des enfantsService-Public.fr
- En quoi consiste l'usufruit ?Service-Public.fr
- Impôt sur le revenu - Plus-value immobilièreService-Public.fr
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Comment s'applique l'abattement en pratique ?
Directement dans la déclaration de succession. Il n'y a pas de formulaire à part.
Si le défunt n'en possédait qu'une part. L'abattement s'applique à la part qui entre dans la succession. Par exemple, la moitié de la maison achetée par le couple marié sous le régime de la communauté.