Loueur en meublé professionnel (LMP) : quand vous le devenez et ce que ce statut change

La réponse courte : le déficit, les cotisations sociales et la plus-value. Le tableau compare les deux statuts d'après Service-Public.

Au régime réel, vous déduisez vos charges et l'amortissement, c'est-à-dire l'étalement du prix d'achat sur plusieurs années. Si vos charges dépassent vos loyers, vous faites un déficit. En LMP, ce déficit réduit votre revenu imposable total, salaires ou retraites compris. En LMNP, il ne s'impute que sur vos futurs loyers de meublé.

Entreprendre Service-Public cite les charges déductibles : frais de notaire, entretien, impôts locaux, assurances, intérêts d'emprunt. Le mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans. Le logement lui-même s'amortit selon sa durée d'utilisation : sur 50 ans, cela fait 2 % du prix par an.

C'est le principal coût du statut. Au-delà de 23 000 € de recettes, la location meublée professionnelle donne lieu à des cotisations sociales, payées à l'Urssaf. Elles remplacent les prélèvements sociaux du loueur non professionnel. Leur montant dépend de votre bénéfice : un expert-comptable peut le chiffrer.

En LMP, la revente relève des plus-values professionnelles. La plus-value peut être totalement exonérée si deux conditions sont remplies :

• l'activité de location meublée a commencé depuis au moins 5 ans ;
• les recettes sont inférieures à 90 000 € hors taxes sur chacune des deux années précédant la vente.

Entre 90 000 € et 126 000 €, l'exonération est partielle. Au-delà, ou avant 5 ans d'activité, la plus-value professionnelle est imposée selon des règles propres. Faites simuler la revente par un expert-comptable avant de vous décider.

Le micro-BIC reste possible en LMP, sous les mêmes plafonds. Pour les revenus de 2026, il s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes en location longue durée ou en meublé de tourisme classé. Le plafond est de 15 000 € en meublé de tourisme non classé. Un loueur professionnel uniquement en meublé de tourisme non classé ne peut donc pas être au micro-BIC : le seuil de 23 000 € dépasse celui de 15 000 €.

Vous déclarez votre activité sur le même guichet en ligne, comme tout loueur en meublé. Voir l'immatriculation du loueur en meublé.

• Un départ à la retraite. Votre salaire disparaît, votre pension est souvent plus faible. L'année du départ, vos loyers peuvent dépasser vos autres revenus : vérifiez vos chiffres.
• Un loueur non-résident. Depuis les revenus de 2026, ses revenus d'activité perçus dans son pays de résidence entrent dans la comparaison.
• Une activité en société. En SCI, la location meublée fait en principe passer à l'impôt sur les sociétés. Voir la SCI et la location meublée.
• Des services de type hôtelier. Avec au moins trois services (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil), les règles de la para-hôtellerie s'appliquent, avec d'autres seuils.

Ce statut a des effets sur vos impôts, vos cotisations et votre succession. Faites étudier votre cas par un expert-comptable ou un conseiller fiscal. I Love Immo n'est ni l'un ni l'autre.

À lire aussi : location en meublé : les règles pour le propriétaire et liste des meubles obligatoires en location meublée.

• Vous êtes LMP si vos loyers de meublé dépassent 23 000 € et vos autres revenus d'activité, retraites comprises.
• Le statut se vérifie chaque année et vaut pour tous les meublés du foyer.
• Le déficit se déduit de tous vos revenus, mais des cotisations sociales d'indépendant sont dues.
• La plus-value peut être exonérée après 5 ans d'activité, si les recettes restent sous 90 000 €.
• Faites chiffrer le passage en LMP par un professionnel avant d'acheter un bien de plus.