Amortissement en LMNP : comment il se calcule, sa limite, et ce qu'il coûte à la revente depuis 2025

On découpe le bâtiment en grandes parties, qui ne s'usent pas au même rythme : c'est l'amortissement par composants. Chaque partie est amortie sur sa propre durée. Aucun texte ne fixe de barème. Les durées ci-dessous sont des hypothèses courantes, celles du simulateur LMNP. Votre comptable les adapte à votre bien.

Le gros œuvre, ce sont les murs, les planchers et la structure. Les agencements, ce sont les cloisons, la cuisine, les revêtements.

Exemple : Sylvie achète un deux-pièces 180 000 €. La valeur du terrain est estimée à 15 % du prix. Elle le meuble pour 6 000 €. Le bâtiment à amortir vaut donc 153 000 € :

• gros œuvre : 91 800 € sur 50 ans, soit 1 836 € par an ;
• toiture, façades, installations : 38 250 € sur 25 ans, soit 1 530 € par an ;
• agencements : 22 950 € sur 15 ans, soit 1 530 € par an ;
• mobilier : 6 000 € sur 7 ans, soit 857 € par an.

Sylvie peut amortir environ 5 750 € par an, tant que les meubles ne sont pas entièrement amortis. Le tableau d'amortissement, établi partie par partie, fait partie de la comptabilité du réel.

L'amortissement peut ramener votre résultat à zéro, jamais en dessous. Pour un particulier, il ne se déduit que dans la limite des loyers, moins les autres charges du bien.

La part non déduite n'est pas perdue. Elle se reporte sur les années suivantes, dans les mêmes limites. La loi ne fixe pas de durée maximale à ce report.

Exemple (suite) : le logement de Sylvie rapporte 9 000 € de loyers par an. Ses charges et ses intérêts s'élèvent à 4 500 €. Il reste 4 500 € avant amortissement. Sylvie ne déduit donc que 4 500 € d'amortissement, et son résultat imposable est nul. Environ 1 250 € sont mis en réserve pour plus tard.

Vos charges elles-mêmes peuvent créer un déficit, par exemple les intérêts ou des travaux d'entretien. Ce déficit ne réduit que vos revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans (fiche F32744 de Service-Public).

Depuis le 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits augmentent votre plus-value, donc votre impôt à la revente. La plus-value est votre gain : le prix de vente moins le prix d'achat. Le prix d'achat est augmenté des frais d'achat et de certains travaux.

Le loueur en meublé non professionnel qui vend suit les règles des plus-values des particuliers. Son gain est réduit selon la durée de détention : ce sont les « abattements » (fiche F10864).

La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) a changé le calcul. Pour les ventes faites à partir du 15 février 2025, on retire du prix d'achat les amortissements déduits pendant la location (article 150 VB du code général des impôts). Le gain imposable est donc plus grand. Trois points comptent :

• seuls les amortissements vraiment déduits sont retirés, pas ceux restés en réserve ;
• la règle vise les ventes faites depuis cette date, quelle que soit la date d'achat ;
• certains logements y échappent : ceux des résidences pour étudiants, pour jeunes en formation ou pour personnes de plus de 65 ans, et des établissements sociaux et médico-sociaux, comme les EHPAD. Voir investir en EHPAD ou en résidence services.

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47) va plus loin. Elle applique la même règle aux amortissements du nouveau statut du bailleur privé, en location vide. Voir le statut du bailleur privé.

Exemple de revente

Exemple : Alain a acheté un appartement 200 000 € en 2016. Il a payé 15 000 € de frais de notaire, justifiés et non déduits des loyers. Il le revend 230 000 € en 2026, après dix ans de détention. Pendant ces dix ans, il a déduit 50 000 € d'amortissements du bâtiment. L'exemple retient les frais réels, et aucun forfait pour travaux.

Ici, la nouvelle règle coûte environ 14 500 € de plus à Alain lors de la revente. Il faut comparer ce montant aux impôts économisés pendant dix ans grâce à l'amortissement. Plus vous revendez tard, plus les abattements pour durée de détention réduisent cet effet. Vous ne payez plus d'impôt sur le revenu sur la plus-value après 22 ans, ni de prélèvements sociaux après 30 ans. Le calcul de la plus-value refait ce chiffrage pour votre cas.

• Loueur professionnel (LMP). Ses plus-values suivent les règles des plus-values professionnelles, qui traitent les amortissements autrement. Un expert-comptable est indispensable.
• Passage du réel au micro-BIC. Les amortissements déjà déduits comptent toujours à la revente. Les années passées au micro-BIC n'en ajoutent pas.
• Donation ou succession. La règle concerne le calcul du gain lors d'une vente. Si vous héritez ou recevez le bien, puis le revendez, demandez au notaire quel prix d'achat retenir.
• Travaux déjà déduits. Des travaux déjà pris en compte pour l'impôt sur les loyers, en charge ou par l'amortissement, ne s'ajoutent pas au prix d'achat pour réduire la plus-value.
• Bien détenu par une société soumise à l'impôt sur les sociétés. Ce n'est plus du LMNP : la société suit ses propres règles d'amortissement et de plus-value. Le comparatif SCI à l'IR ou à l'IS en donne les grandes lignes.

Vos choix comptables vous engagent pendant des années et pèsent sur la revente : part du terrain, découpage par parties, durées. Faites établir le tableau d'amortissement par un expert-comptable. Avant de vendre, demandez au notaire le calcul de la plus-value. I Love Immo ne joue aucun de ces rôles.

À lire aussi : LMNP : conditions et plafond de recettes, amortir un bien immobilier : qui peut le faire et location meublée : quels avantages fiscaux réels.

• L'amortissement n'existe qu'au régime réel. Il porte sur le bâtiment sans le terrain, les meubles et les travaux.
• Il n'y a pas de barème officiel : votre comptable fixe les durées de chaque partie selon le bien.
• Il ne crée jamais de perte. La part non déduite se reporte, sans limite de durée.
• Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value à la revente. Les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales font exception.
• Avant de choisir le réel, comparez l'impôt économisé pendant la location avec le surcoût à la revente.