LMNP : les conditions du statut de loueur en meublé non professionnel et le seuil de 23 000 €

Les recettes comprennent tout ce que vous rapportent vos meublés, charges comprises. La doctrine fiscale, c'est-à-dire les commentaires officiels de l'administration, les définit ainsi (BOI-BIC-CHAMP-40-10, version du 15 avril 2026) :

• l'ensemble des loyers acquis, toutes taxes comprises, et charges comprises le cas échéant ;
• les indemnités d'assurance qui garantissent les loyers ;
• les recettes de tout le foyer fiscal : celles des deux conjoints s'additionnent ;
• tous les meublés du foyer, en France comme à l'étranger, si vous êtes domicilié en France ;
• pour une société de personnes, la part qui correspond aux droits de chaque associé.

Ne comptent pas : les produits financiers, les subventions et les loyers d'une location vide, qui sont des revenus fonciers.

Première ou dernière année. Si la location commence en cours d'année, les recettes sont ramenées à douze mois. Le calcul se fait au prorata des jours de location sur 365. La location est réputée commencer à la date d'achat du logement. S'il a été acheté sur plan, c'est la date de son achèvement qui compte. La même règle s'applique l'année où vous arrêtez complètement l'activité.

Exemple : Bernard achète un studio le 1er octobre et le loue meublé aussitôt, 1 000 € par mois. Il encaisse 3 000 € sur 92 jours. Ramenées à l'année, ces recettes comptent pour 3 000 × 365 ÷ 92, soit environ 11 900 €. Bernard a déjà un autre meublé qui rapporte 14 000 € par an. Le total retenu dépasse donc 23 000 € pour cette année. Bernard ne devient pas LMP pour autant si ses autres revenus d'activité sont plus élevés.

Vos recettes sont comparées à vos autres revenus d'activité, et les retraites en font partie. On retient les revenus nets du foyer, après abattements, dans ces catégories :

• les traitements et salaires, y compris les pensions et rentes viagères ;
• les bénéfices industriels et commerciaux, hors location meublée ;
• les bénéfices agricoles et les bénéfices non commerciaux, comme ceux des professions libérales ;
• les rémunérations des gérants et associés de certaines sociétés.

Ne comptent pas : les revenus fonciers et les revenus de capitaux.

Pour un foyer de retraités, la pension joue donc le même rôle qu'un salaire.

Exemple : Annie et Jacques touchent 30 000 € de pensions nettes imposables. Leurs meublés leur rapportent 28 000 € de recettes. Ils restent LMNP, même au-delà de 23 000 €.

Non-résidents. La loi de finances pour 2026 a changé la règle pour les personnes qui vivent hors de France (article 53). Elle s'applique à l'impôt dû au titre de 2026 et des années suivantes. La comparaison tient désormais compte des revenus d'activité réellement imposés dans le pays de résidence, pensions comprises.

Le statut change surtout trois choses : le sort du déficit, les cotisations sociales et l'impôt à la revente.

Le détail de ces différences, avec un exemple, est dans le loueur en meublé professionnel (LMP).

Le statut professionnel peut sembler intéressant pour déduire un déficit de tous vos revenus. Mais il entraîne des cotisations sociales et d'autres règles à la revente. Un expert-comptable doit chiffrer ce passage.

Ne confondez pas les deux seuils. Le plafond de 23 000 € décide de votre statut : professionnel ou non. Le plafond du micro-BIC décide de votre régime d'imposition : abattement forfaitaire ou régime réel. Les deux s'appliquent en même temps.

Un LMNP peut donc être au micro-BIC ou au réel, et un LMP aussi. Les règles d'imposition sont détaillées dans micro-BIC ou réel. L'amortissement est expliqué dans l'amortissement en LMNP. Le simulateur LMNP compare les régimes pour votre bien.

• Location de courte durée. L'Urssaf a sa propre règle pour les locations à des personnes de passage. Au-delà de 23 000 € de recettes par an, elles entraînent des cotisations sociales. C'est vrai même si le foyer reste LMNP pour les impôts : les deux définitions diffèrent.
• Couple. Le statut s'apprécie pour le foyer. Chaque conjoint peut toutefois calculer son propre résultat et relever, le cas échéant, du micro-BIC.
• Plusieurs biens. Toutes les recettes de meublé du foyer s'additionnent. Un deuxième ou un troisième achat peut donc faire franchir les 23 000 €. Surveillez aussi la comparaison avec vos autres revenus l'année de votre départ à la retraite.
• Résidences avec services. Un lot en EHPAD, la maison de retraite médicalisée, compte dans les recettes comme tout autre meublé. C'est aussi le cas d'un lot en résidence étudiante : voir investir en EHPAD ou en résidence services.
• Société à l'impôt sur les sociétés. Un meublé détenu par une société soumise à cet impôt ne relève pas de ce statut. C'est la société qui paie l'impôt sur ses bénéfices.

Le statut se vérifie chaque année. À l'approche du seuil, faites le point avec un expert-comptable avant d'acheter un nouveau bien. I Love Immo n'est pas expert-comptable.

À lire aussi : CFE du loueur en meublé : qui paie, exonérations et location meublée : quels avantages fiscaux réels.

• Vous restez LMNP si vos recettes de meublé ne dépassent pas 23 000 € par an, ou si elles ne dépassent pas vos autres revenus d'activité.
• Les pensions et rentes viagères comptent parmi ces autres revenus : un retraité peut rester LMNP au-delà de 23 000 € de recettes.
• Les recettes se calculent pour tout le foyer, charges comprises, et sont ramenées à douze mois la première année.
• Le seuil de 23 000 € n'est pas le plafond du micro-BIC, fixé à 83 600 € en 2026.
• Depuis 2026, pour un non-résident, la comparaison tient compte des revenus imposés dans son pays de résidence.